"갱신때 수천만원 내줄 판"… 빌라시장 역전세 대란 오나

내달 반환보증 기준 확대 적용
공시가인정·부채 비율 동시 강화
"월세화 빨라져 주거비 부담 늘것"
非아파트 임대차 시장 불안 확산

정부가 오는 7월부터 예정대로 기존 등록임대사업자(개인 및 법인)에게도 강화된 임대보증금 반환보증 가입 요건을 적용하면서 임대차 시장이 긴장하고 있다. 신규 계약에만 적용되던 기준이 갱신계약까지 확대되기 때문이다. 보증요건을 맞추기 위해서는 보증금을 수천만원 낮춰야 한다. 역전세 분쟁이 늘고 월세화가 더 빨라질 것으로 우려되고 있다.

7일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 7월 1일부터 법인 및 개인 임대사업자가 계약을 갱신할 때 강화된 보증금 반환보증 가입기준을 적용한다.

HUG 관계자는 "기존 임대주택에 대한 강화 기준 적용은 유예기간을 거쳐 시행되는 것"이라고 말했다.

현재는 신규 계약에 대해서만 강화된 부채비율(90%)과 공시가격 적용비율(5~10% 축소)이 적용되고 있다. 7월 1일부터는 갱신 계약에도 동일한 기준이 적용되는 것이다.

세부적으로 보면 부채비율은 90% 이내이다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 설정액 등을 합산한 뒤 주택가격으로 나눠 산정한다. 시세 5억원인 주택의 경우 임대보증금과 주택담보대출 등 채무 총액이 4억5000만원을 넘으면 반환보증 가입이 불가능하게 된다.

공시가격 적용 비율도 강화된다. 연립·다세대·아파트 등 공동주택의 경우 기존 공시가격의 130~150% 수준이던 인정 비율이 앞으로는 125~145%로 낮아진다. 9억원 미만의 경우 기존 150%에서 145%로, 9억~15억원은 140%에서 130%로, 15억원 이상은 130%에서 125%로 줄어든다. 예를 들어 공시가격 9억원 이하 주택의 경우 부채비율 90%와 인정비율 145% 등을 적용하면 '130.5% 룰'이 적용된다. 선순위 채권과 임차보증금 합계가 공시가격의 '130.5%(145% X LTV 90%)'를 넘으면 보증 가입이 불가능한 것이다.

시장에서는 비 아파트 시장을 중심으로 임대차 시장이 또 요동치지 않을까 우려하고 있다. 비 아파트의 경우 공시가격 현실화율이 아파트에 비해 낮기 때문이다.

개인 사업자의 경우 갱신계약 때 보증요건을 맞추기 위해 수천만원의 돈을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 여지가 다분하다.

아울러 임대인들이 보증금을 낮춰고 월세로 돌리는 등 월세화는 더 빠르게 진행될 것으로 보고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "월세화를 더 가속화 시킬 것으로 보인다"며 "결국 주거비 부담 가중으로 연결될 것으로 보인다"고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자