일부 민간경제연구소 등의 주장대로 실제 현재 집값이 버블이라면 버블 붕괴로 집값이 급락하고 내수가 위축되는 데 이어 금융권 부실화 등 경제 전반에 큰 타격이 불가피하다.
전문가들은 버블 논란에 대해 정부가 과민하게 반응하기보다는 시장 연착륙과 장기적인 인구구조, 가구 수 및 소득 변화 등을 토대로 구체적인 정책적 대응 방안을 마련해야 한다고 입을 모은다. 소비자들도 단기적인 집값 변화나 버블론 등에서 벗어나 장기적인 안목에서 투자나 내집 장만에 접근할 것을 권한다.
6일 금융권과 경제연구기관, 부동산업계 등에 따르면 최근 일부 민간경제연구소를 중심으로 집값 버블론을 제기하면서 '버블'에 대한 논란이 확산되고 있다. 하지만 이들 연구소의 전문가들조차 버블은 붕괴 이후에나 나타나는 사후적인 현상이라는 점을 들어 버블의 진위 여부에 명확한 판단을 내리지 못하고 있다.
집값은 기본적으로 한 해 동안 국내에서 생산한 부가가치의 합인 국내총생산(GDP)에 따라 달라진다. 물론 성장과 집값 사이에는 화폐(유동성)라는 매개체가 있어야 한다. 부가가치가 화폐로 표시되고 그 화폐에 따라 집값의 가치가 평가되기 때문이다. 다만 한 해 동안 물가상승을 유발하지 않는 성장률(잠재성장률)만큼만 부가가치를 창출하면 집값은 성장률만큼만 오르지만 정부의 과도한 경기부양으로 잠재성장률 이상 성장하거나 성장률 이상으로 화폐량이 늘면 집값은 거품이 형성된다.
따라서 전문가들은 국내 집값은 경제 성장과 유동성에 따라 좌우된다고 입을 모은다. 실제 하나금융경제연구소에 따르면 1980년대의 연평균 국내총생산 증가율이 8.3% 오르는 동안 광의의통화(M2) 증가율은 29.3% 올랐고 전국 집값은 연평균 11.6% 상승했다. 하지만 1990년대에는 GDP와 M2, 집값이 각각 6.4%, 19.3%, 2.1% 오르는 데 그쳤다.
특히 집값은 기본적인 경제성장 및 유동성보다 정부 정책의 영향을 더 많이 받는다는 게 전문가들의 분석이다. 2000년대 들어 정부가 은행권의 소매금융 업무를 확대하고 내수 부양을 위해 부동산 시장 활성화 정책을 펴자 자금이 부동산으로 몰리면서 당시 GDP와 M2 증가율은 연평균 각각 2.2%, 8.9%로 급감했으나 이 기간 전국 집값 상승률은 5.4%로 되레 상승했다.
이에 따라 현재 국내 집값이 버블인지 여부를 가리기에는 한계가 많다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 통계와 모형·표본·분석방법 등에 따라 결과가 상이하게 나온다는 이유에서다. 특히 버블의 진위 여부를 떠나 버블 논란 자체만으로도 시장에 주는 부작용을 고려할 때 버블 논란을 자제해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.
주택산업연구원 최성호 책임연구원은 "버블 논란만으로도 주택 수요가 급감하고 이는 공급 감소로 연결돼 향후 경기회복 때 집값이 급등하는 등 경기 진폭이 커져 주택시장은 더욱 혼란스러워질 수 있다"고 말했다.
/victoria@fnnews.com 이경호기자
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