특히 다음 달부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해지면서 주택임대사업자로 등록이 유리한지 궁금해 하는 투자자들이 늘어나고 있다.
■주거용 오피스텔 지방세 감면
다음 달 27일부터 임대사업자가 매입, 주거용으로 임대하는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다. 그동안 오피스텔은 업무용 건축물로 주거용으로 임대하더라도 임대주택에 포함되지 않아 지방세 감면 혜택을 받을 수 없었지만 지난해 말 임대주택법 개정으로 임대사업자가 매입하는 오피스텔의 경우 임대주택으로 등록이 가능해진 것이다. 이에 따라 기존 임대주택과 동일한 세제 혜택을 부여하기 위해 지방세특례제한법을 개정하게 됐다.
개정안에 따르면 임대주택으로 등록하는 오피스텔의 경우 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 100%, 재산세 50%, 지역자원시설세 100%가 감면되고 전용면적 85㎡ 이하는 재산세만 25% 감면된다. 다만 취득세의 경우 건축주로부터 최초로 분양받는 오피스텔만 감면 적용을 받을 수 있고 주택거래신고지역의 경우 기존 임대주택과 마찬가지로 취득세 감면 혜택이 배제된다. 또한 재산세와 지역자원시설세의 경우 2호 이상을 임대주택으로 제공해야 한다.
일반적으로 오피스텔을 업무용으로 등록하는 이유는 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 세 부담을 피할 수 있기 때문이었다. 업무용 오피스텔은 양도세 계산 시 주택이 아니므로 다주택자 취급을 받지 않아 일반세율(6~35%)을 적용받는다.
또한 종부세가 면제되고 신규 분양 오피스텔은 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다.
반면 이번 개정안을 통해 주거용으로 주택임대사업자로 등록하면 재산세와 취득세는 면적별로 감면되거나 면제되고 종부세 합산에서 배제된다. 임대주택 외에 자가주택(1가구 1주택 비과세 요건 충족) 매도 시 비과세가 되고 임대주택 처분 시에도 양도세가 중과되지 않고 일반세율이 적용되는 장점이 있다.
■임대사업자 등록 전 체크사항
그러나 이번 개정안을 통해 오피스텔을 주택임대사업자로 등록할 경우 혜택이 생겼지만 업무용으로 등록할 때와 어떤 것이 더 유리한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
오피스텔 임대사업자로 등록하기 전에 가장 먼저 점검할 것은 매도 시점이다. 세제혜택은 5년 이상 의무적으로 임대하는 것이 필수이기 때문에 매도 시점이 5년 이후가 될때 등록하는 것이 좋다.
또 주택임대사업자는 부과세환급이 없다는 것을 기억해야 한다. 보통 임대사업자는 건물분 부가세의 10%를 환급받는데 소형오피스텔의 경우 분양가의 5%를 웃도는 경우가 많다. 따라서 부가세와 취득세 4.6%를 비교해서 유리한 쪽을 선택해야 한다.
임대사업자 등록 시 부가세 환급 메리트는 있지만 반기별로 월세에 대한 부가세 신고와 납부를 해야 하기 ？문에 월세 수익률 계산 시 참고해야 한다. 또 기존 오피스텔 보유자가 임대사업자에서 주택임대사업자로 갈아탈 경우 재산세만 감면되고 취득세는 환급받지 못한다는 것을 기억해야 한다. 또 분양된 지 10년 이내라면 부가세 환급액을 추징당할 수도 있다.
에이플러스리얼티 조민이 팀장은 "오피스텔 임대사업자로 등록한다고 무조건 혜택이 있는 것이 아니라 투자 기간과 전체적인 세금 혜택 등을 종합적으로 따져봐야 한다"며 "업무용 부가세 환급 메리트가 더 큰 경우도 많아 실제로 오피스텔 임대사업자 등록이 불리할 수도 있어 주택임대사업자 등록이 많지 않을 수도 있을 것"이라고 말했다.
aber@fnnews.com 박지영 기자
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