정부가 11·3 대책을 통해 재건축단지 용적률을 대폭 상향 조정키로 하는 등 재건축 규제를 대폭 완화하지만 여전히 서울 강남권의 중층아파트 단지들은 ‘전용면적 85㎡ 이하 중소형 건설 의무비율(60%) 규제’로 사업 추진이 불투명하다. 이에 따라 해당 단지들은 재건축을 활성화시키려면 중소형 의무비율 규제도 풀어야 한다고 지적한다.
■서울 강남권 중층 단지 40곳 ‘속앓이’
시장에서는 정부가 그동안 재건축사업의 가장 걸림돌이던 용적률과 소형·임대의무비율 규제를 대폭 완화함에 따라 강남권(강남·서초·송파구) 중층단지가 사업성을 확보하고 재건축 일정에 본격적인 속도를 낼 것으로 내다봤다.
그러나 강남권 재건축단지들은 시장 기대와는 달리 사업추진이 여전히 불투명하다. 이는 정부가 이번 대책을 통해 용적률을 국토이용계획법상 최대치인 300%까지 허용하겠다고 했지만 도시 및 주거환경정비법 시행령상 아파트를 300가구 이상 지을 때 85㎡ 이하 중소형 아파트를 의무적으로 60%까지 짓도록 한 조항이 그대로 남아 있어서다.
강남구 대치동 중층재건축단지의 한 조합 관계자는 “정부가 소형 의무비율 제도를 개선한다고 하면서 전체 가구의 20%를 전용 60㎡ 이하로 짓도록 한 비율만 지자체가 자율 결정토록한 것일 뿐 전용 85㎡ 이하 60% 비율을 그대로 유지하고 있다”며 “전용면적 85㎡ 이하를 60% 짓도록 하는 규정 아래서는 조합원들이 재건축 전보다 재건축 이후 되레 아파트 면적을 낮춰 갈 수밖에 없는 상황이 개선되지 않는다”고 말했다.
그는 또 “시장에서는 재건축이 곧 활성화될 것처럼 알고 있지만 용적률을 아무리 늘려 주더라도 중소형 의무비율 60%가 유지되면 재건축은 불가능하다”며 “단지마다 재건축이 불가능하다는 사실을 알고 있으면서도 집값이 더 떨어질까 봐 쉬쉬하고 있다”고 말했다.
■중대형으로만 구성된 단지 아예 재건축 포기
중대형으로만 구성된 강남구 압구정동 현대6차의 경우 현행 210%를 기준으로 재건축을 할 경우 총 728가구 중 215㎡ 168가구는 기존 아파트보다 재건축 이후 늘려갈 수 있지만 172㎡ 168가구 중 44가구는 전용면적 85㎡ 이하로 배정받아야 한다.
159㎡ 392가구도 모두 전용면적 85㎡ 이하로 받게 된다. 설사 서울시의 조례개정을 통해 용적률을 최대 300%까지 받아 가구수가 늘어나더라도 중대형 아파트인 159㎡ 조합원들은 전용면적 85㎡를 배정받을 수밖에 없다.
강남구 대치동 쌍용 1, 2차도 현행 210%에서는 994가구 중 176㎡ 120가구와 153㎡ 240가구는 기존 아파트보다 재건축 이후 면적이 늘어나지만 144㎡ 224가구 중 186가구는 전용 85㎡ 이하로 낮춰 가야 할 수밖에 없다.
역시 용적률 증가분을 초소형 아파트로만 짓는 편법을 동원하더라도 늘어나는 가구수가 최대 100가구 안쪽이기 때문에 사실상 재건축 추진이 어렵게 된다.
■잠실주공 5단지, 대치은마도 재건축 어려울 듯
중형 아파트들로만 구성된 단지들도 재건축이 어렵기는 마찬가지다. 송파구 잠실동의 잠실주공 5단지도 시장 기대와는 달리 재건축 추진이 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.
한 재건축 전문가는 “총 3930가구 중 119㎡는 재건축을 통해 140㎡대로 옮겨갈 수 있지만 같은 대지지분을 소유하고 있는 116㎡ 소유자 중 절반 정도는 110㎡를 배정받을 수밖에 없는 현상이 생긴다”면서 “이렇게 되면 116㎡ 조합원이 재건축에 동의할 리 있겠느냐”고 반문했다.
이에 대해 잠실주공 5단지 재건축추진위 관계자는 “아직 사업성을 검토해 보지 않았으며 이에 대해서는 생각해 본 적이 없다”고 말을 아꼈다.
서울 강남의 대표적 재건축단지인 은마아파트도 이와 비슷한 상황이다. 은마아파트는 중형 아파트인 102㎡ 2674가구와 112㎡ 1750가구 등 총 4424가구로 구성됐으며 용적률 상향조정 등 재건축규제 완화안이 발표된 이후 최근 재건축추진위원 100명을 새로 선임한 상태다.
추진위의 한 관계자는 “일부 언론에 알려진 것과 다르게 재건축을 추진하게 되면 112㎡ 조합원들은 재건축을 통해 24㎡를 늘려갈 수 있는 반면 102㎡ 조합원 중 대다수는 소형 의무비율에 걸려 재건축해도 고작 8㎡밖에 늘려 가지 못하게 된다”면서 “용적률이 늘어나면 가구수도 증가해 조합원분담금이 줄어드는 등 사업성은 확보했지만 소형 의무비율이 완화되기 전에는 재건축 동의를 얻기가 불가능할 것”이라고 고백했다.
임달호 현도컨설팅 사장은 “강남권 중층단지는 소형 아파트들로만 구성된 일부 단지를 제외하고는 소형 의무비율 때문에 재건축을 추진할 수 있는 여건이 못된다”며 “정부가 재건축을 활성화하려는 의지가 있다면 소형 의무비율을 확 줄이거나 폐지해야 한다”고 말했다.
/kwkim@fnnews.com김관웅기자
/사진설명=재건축 규제완화에도 불구하고 서울 강남권의 중층아파트 대다수가 중소형 건설의무비율에 가로막혀 재건축 추진이 사실상 어려울 것으로 보인다. 서울 강남구 압구정동 현대 6차단지.
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