올해 주택시장은 ‘북고 남저’와 ‘전강 후약’이라는 말로 요약된다.
서울 강남권을 비롯한 수도권 남부지역 주택시장은 대출규제와 대규모 입주물량이 몰리면서 매매가는 물론 전셋값까지 급락했다. 이에 비해 서울 노원구와 도봉구, 강북구 등 강북지역과 경기 의정부 등 수도권 북부지역은 주택시장 침체기에도 아파트값이 1년새 50%이상 뛰기도 했다. 이렇듯 올해 상반기 서울 수도권 주택시장이 뚜렷한 ‘북고 남저’ 현상을 보였다.
하지만 국지적으로 강세를 보이던 국내 주택시장은 지난 9월 미국발 글로벌 금융위기가발생하면서 서울 강북권과 수도권 북부지역도 하락세로 돌아섰다. 특히 대출 비중이 큰 서울 강남, 경기 분당 등 버블세븐 지역은 금융권이 유동성 부족으로 주택담보대출 금리를 계속 올리자 연일 급매물이 쏟아지면서 집값이 반 토막으로 떨어지는 사례가 속출했다.
글로벌 금융위기가 실물경제로 영향을 미치면서 집값 하락세는 강북권과 수도권 북부 등지로 확산되기 시작했다. 집값 급락에 대한 충격이 경제 전반으로 확산되자 정부는 대대적인 규제완화에 나섰다. 하지만 사상 유례없는 규제완화도 대세하락 국면에 접어든 주택시장을 안정시키지 못하고 있다. ‘규제완화→매물증가→집값하락’의 악순환만 초래하고 있는 형국이다.
■글로벌 금융위기,‘강남불패’ 막내려
16일 부동산 정보업체 부동산뱅크에 따르면 이달 현재 서울지역 아파트값은 연초 대비 평균 1.15% 하락했다.
서울 강남권은 이 기간에 무려 8.83%나 빠졌다. 강남권 가운데 강동구는 연초에 비해 13.05%나 떨어졌다. 송파구도 11.59%내려 두자릿수 변동률을 기록했다. 이어 강남구(-8.84%), 양천구(-0.68%), 서초구(-5.95%) 순이다. 특히 서울지역 재건축단지는 연초대비 15.28%나 하락하면서 과거 ‘황금알을 낳는 거위’에서 ‘천덕꾸러기’로 전락했다.
이에 비해 이른바 ‘노·도·강’으로 불리던 노원구와 도봉구, 강북구 등 강북지역은 연초에 비해 무려 25%나 치솟았다. 이에 따라 올해 초 3.3㎡당 평균 시세가 1000만원 미만이던 노원(27.97%), 중랑(24.41%), 도봉(23.76%), 금천(15.96%), 강북(14.29%)구 등은 20% 안팎의 상승률을 기록하며 3.3㎡당 1000만원 시대를 열었다.
■서울·수도권 ‘북고남저’ 뚜렷
경기 분당, 일산, 평촌 등 수도권 남부지역 신도시 아파트값은 외환위기 이후 가장 큰 폭인 4.03%나 급락했다. 특히 중대형 아파트 비율이 61%나 되는 분당신도시는 서울 강남권 입주 쇼크와 판교신도시 입주가 시작되면서 연초에 비해 8.14%나 빠졌다. 또 평촌은 3.84%, 일산은 1.26%가 내렸다.
이에 비해 중소형 저가 아파트가 많이 몰려 있는 중동과 산본은 연초 대비 각각 3.41%, 0.89% 올라 대조를 보였다.
수도권 남부지역에서 신도시 외의 지역은 하락 폭이 더 컸다. 경기 과천시는 연초에 비해 14.59%나 빠졌다. 용인(-9.64%)과 의왕(-4.45%)도 많이 떨어졌다.
그러나 서울 강북권과 인접한 수도권 북부지역은 강북 집값의 영향을 받아 덩달아 급등했다. 경기 동두천은 연초에 비해 무려 56.45%나 치솟았고 포천시(51.21%), 의정부시(31.27%), 양주시(30.37%), 여주군(23.19%) 등도 급등했다.
인천지역도 도심재생사업과 경제자유구역 개발 등의 각종 개발호재가 겹치면서 연초대비 14.98%나 올랐다. 도심재생사업이 활발한 동구는 무려 26.42%가 치솟았고 계양(26.24%), 부평(20.95%) 등도 초강세를 보였다.
■지방은 규제 완화에도 썰렁
지방은 지역경기 부진과 혁신도시 등 각종 개발사업 차질로 극심한 침체를 보였다. 스피드뱅크에 따르면 부산은 연초 대비 1.27%올라 체면치레를 했을 뿐 대구(-0.93%), 울산(-0.47%), 충북(-0.26%) 등은 하락세를 면치 못했다. 정부는 미분양이 줄어들지 않자 대출규제와 전매제한 조치를 완화한 데 이어 분양권 전매까지 허용했지만 지방 집값은 대부분 하락세를 면치 못하고 있다.
■토지시장은 호재지역만 꿈틀
토지시장은 한강르네상스, 새만금사업 등 호재가 있는 곳만 움직이고 다른 곳은 아예 거래조차 되지 않았다.
국토해양부에 따르면 올해 초부터 지난 10월 말까지 전국의 땅값은 3.97% 올랐다.
서울은 한강르네상스 프로젝트의 가장 큰 수혜지로 꼽힌 용산구가 7.41%가 상승한데 힘입어 평균 5.44% 상승했다. 인천은 5.75%가 상승하면서 전국 지자체 중 가장 높은 상승률을 보였다. 경기지역은 연초 한반도 대운하에 대한 기대감 등이 겹치면서 4.36% 올랐다. 지방에서는 새만금사업지가 위치한 전북이 5.59%의 높은 상승률을 보였다. 새만금사업지와 인접한 군산시는 땅값이 연초 대비 24.78% 올랐다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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