올해 들어 서울 용산구 한남동과 경기 성남 판교신도시 등 노른자위 지역의 아파트 신규 분양이 예상 밖의 청약 성공을 거두고 서울 강남권 재건축단지와 경기 성남 분당신도시의 기존 아파트 저가매물이 상당수 거래되면서 부동산시장 회복에 대한 기대감이 부풀고 있다. 하지만 이 같은 현상은 침체된 주택시장 전반에 활기를 불어넣기는 어렵다는 게 전문가들의 한결같은 견해다.
전문가들은 “용산과 판교신도시 민간분양 및 공공임대는 입지와 가격조건이 맞아떨어지면서 청약률이 높게 나타난 일시적인 현상일 뿐”이라고 입을 모은다. 이들은 “단지 몇 개만 보고 분양시장에 봄이 왔다고 느끼는 것은 매우 위험하다”고 지적했다.
또 양도세 감면에 따른 미분양 해소도 분양가가 주변 집값에 비해 비싸지 않은 일부 미분양단지에서만 계약이 이뤄지고 있고 경기 용인과 고양 등 분양가격이 주변보다 비교적 높은 대다수 단지들은 여전히 미분양이 해소되는 데 한계가 있을 것이라는 게 전문가들의 지적이다.
■신규 분양시장 양극화 심화
최근 분양에 성공한 성남 판교신도시와 용산 한남더힐은 임대주택이라는 특수성 때문인 것으로 나타났다.
나비에셋 곽창석 사장은 “한남더힐이 임대가 아닌 분양으로 공급됐다면 고분양가와 투자성을 따질 수밖에 없어 대거 미분양이 났을 것”이라며 “몇몇 단지에서 그것도 분양단지가 아닌 임대단지에서 청약열풍이 불었다고 분양시장이 살아났다고 판단하면 안 된다”고 말했다.
전문가들은 신규 분양시장이 입지가 뛰어나거나 가격경쟁력이 있는 일부 단지만 청약이 몰리는 쏠림현상이 두드러질 것으로 예상했다.
스피드뱅크 박원갑 부사장은 “분양가가 비교적 저렴하고 입지가 좋은 경기 김포한강신도시와 인천 청라 및 송도 등은 양도세 비과세까지 기대하는 청약자들이 많이 몰릴 것으로 예상된다”며 “이에 비해 다른 지역 분양예정 단지는 주변 집값이 워낙 많이 떨어져 있어 극심한 미분양을 보이는 등 신규 분양시장은 가격과 입지조건을 중심으로 철저하게 양분될 것”이라고 말했다.
■규제완화 수혜도 가격경쟁력이 좌우
정부와 여당의 양도세 감면 추진으로 수도권 미분양단지에서 계약이 잇따르고 있지만 이번 정책 효과는 일부 단지만 누리게 될 것으로 예상됐다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “미분양단지는 분양가가 주변 시세보다 높거나 입지 여건이 떨어지는 등 나름대로 원인이 있게 마련”이라며 “양도세를 아무리 많이 깎아준다고 해도 분양가가 비싸 시세차익이 예상되지 않으면 수요자들은 외면할 것”이라고 말했다.
박원갑 부사장은 “양도세 면제로 경기 김포 등 일부 지역만 정책 혜택을 보게 될 것”이라며 “대부분의 미분양 현장은 사실상 ‘실패한 단지’라는 성격이 강해 가격이 크게 내리지 않는 한 악성 미분양으로 남을 가능성이 크다”고 말했다.
■기존 주택시장 강남권 호조 보일듯
기존 주택시장은 앞으로도 대다수 지역이 급매물만 거래되는 횡보장을 이어갈 것으로 예상됐다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “실물경기가 워낙 안 좋아 단 번에 많은 돈을 부담할 수 있는 수요자가 많지 않다”면서 “주택시장 전체로 볼 때 당분간은 가격이 크게 오르지도 떨어지지도 않는 보합장세가 계속될 것”이라고 내다봤다.
그러나 가격이 상대적으로 많이 떨어진 신도시나 개발호재가 있는 서울 강남지역은 강보합을 보일 전망이다.
부동산써브 함영진 실장은 “수도권 신도시와 서울 강남 지역은 실수요보다는 투자자들을 중심으로 관심이 이어지면서 가격이 강세를 보일 가능성이 높다”고 말했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅 김성환기자
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