올해 들어 서울 강남권을 비롯한 ‘버블세븐’ 지역 집값이 반등하면서 시장에서는 현재의 상황을 놓고 ‘대세상승론’과 ‘신 버블론’이 힘겨루기를 하고 있다. 이런 가운데 지난해 부동산 시장에서 큰 힘을 얻었던 ‘집값 폭락론’이 현실화될 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 당시 부동산 폭락론을 주장하던 전문가들은 ‘인구감소와 고령화사회 진입’ ‘신도시 등 주택 공급과잉’ ‘글로벌금융위기 심화’ 등 세가지를 주된 이유로 들었다. 앞으로 수요는 줄고 공급은 늘기 때문에 부동산값은 필연적으로 폭락할 수밖에 없다는 논리다.
실제 지난해에는 참여정부 당시의 규제폭탄 여파와 글로벌 금융위기로 서울 강남을 비롯한 버블세븐 지역의 집값이 많게는 고점대비 절반 수준으로 떨어졌었다. 하지만 지난해 말부터 정부가 부동산 규제완화를 통한 경기부양책을 쓰면서 주택시장은 조금씩 살아나고 있다. 과연 부동산 시장이 폭락장으로 갈지, 대세상승으로 이어질지의 여부를 양측의 주장을 근거로해 비교해 본다.
■인구감소·고령화사회 ‘변수’
부동산 폭락론을 주장하는 쪽은 인구감소와 고령화사회 진입을 폭락장의 근거로 들고 있다. 인구가 준다는 것은 주택 수요도 그만큼 줄어든다는 것을 의미하며 이는 결국 집값붕괴로 이어진다는 것이다. 통계청에 따르면 우리나라 인구는 2007년 말 기준 4845만명으로 2010년 4887만명에 이어 2020년 4932만명을 정점으로 점차 감소세로 접어들 것으로 예측했다.
하지만 일각에서는 인구수와 더불어 가구수 증감도 동시에 따져봐야 한다고 지적한다. 인구수는 주택수요에 어느 정도 영향을 미치지만 가구수 증감이 더 절대적이라는 얘기다. 이들은 오히려 핵가족화, 독신가구 증가, 이혼율 증가 등으로 오히려 가구수가 증가해 주택수요는 더 늘어날수 밖에 없다고 주장하고 있다. 통계청도 가구수를 2007년 1641만가구에서 2010년 1715만가구, 2020년 1901만가구, 2030년 1987만가구로 꾸준히 증가할 것으로 내다봤다.
■수도권 공급 과잉, 미분양증가도 덫
폭락론의 또 다른 근거는 공급과잉이다. 2006년부터 본격화된 2기 신도시와 서울시내 뉴타운 등에서 쏟아져 나오는 물량이 2010년 이후 주택시장에 엄청난 부담으로 작용한다는 논리다. 더구나 16만가구에 달하는 미분양주택까지 합치면 이미 현재 주택시장에 발표된 공급량은 향후 주택수요를 훨씬 뛰어넘은 수준으로 보고 있다. 실제로 정부의 계획대로라면 2015년까지 수도권 공공택지와 뉴타운, 재개발 등 도시정비사업 등에서만 무려 135만가구가 공급될 예정이다. 이 때문에 전국 평균 주택보급률이 108%로 이미 100%를 넘어선 상황에서 공급이 계속 넘쳐나 집값은 하락할 수밖에 없다는 것이다.
하지만 낙관론자들은 집값이 안정되려면 주택보급률이 115∼120%가 돼야 한다며 아직도 공급이 부족하다고 입을 모은다. 수도권은 주택보급률이 96.9%, 서울이 91.3%에 불과한 가운데 자가보급률은 서울이 41%, 전국 평균도 60% 정도여서 아직 공급이 부족하다는 논리다.
■글로벌 금융위기 심화되는데
주택경기에 단기적으로 가장 영향을 주는 실물경기를 바라보는 시각도 완전히 다르다.
폭락론을 주장하는 쪽은 글로벌 금융위기가 아직 끝이 보이지 않는 상황에서 국내 부동산 시장만 회복할 것으로 보는 것은 너무 위험하다고 경고한다. 더구나 국내경기가 반짝 회복세를 보이고 있지만 아직 고용감축이라는 복병이 그대로 있어 착시에 빠질 경우 또 다른 버블이 올 수도 있다고 보고 있다. 반면 낙관론을 주장하는 쪽은 이미 국내경기가 바닥을 찍었고 800조원에 달하는 풍부한 유동자금이 이미 부동산으로 물꼬를 틀고 있다고 판단하고 있다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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