경기침체와 정부의 ‘오락가락’ 규제완화 정책으로 부동산시장에서 새로운 재테크전략 수립이 요구되고 있다. 전문가들은 규제완화와 금리인하 등에 따른 착시현상을 버리고 좀 더 보수적인 관점에서 투자할 것을 주문하고 있다. 종잣돈을 마련한 후 매물에 대한 ‘옥석’ 가리기를 하기 전에 일반적인 재테크 바이블에서 제시하고 있는 고정관념을 깨야 투자위험을 최소화할 수 있다는 게 전문가들의 공통된 견해다.
■‘3대 변수’, 미련 갖지 마라
일부 전문가는 재건축·재개발 관련 규제완화, 저금리 기조, 입지 등의 변수에 과도하게 휘둘리지 말 것을 당부한다. 규제완화가 확정되지 않은 상태에서 막연한 기대감으로 투자할 경우 낭패를 볼 수 있다. 특히 저금리 기조를 믿고 대출 비중을 크게 늘리는 경우 앞으로 금리가 오르면 큰 부담으로 작용할 수 있다.
시장의 변동성이 커지면서 입지 문제도 골칫거리다. 가격 상승세가 지속될 경우 아파트 입지는 투자 때 고려할 필수사항이다. 그러나 시장 흐름을 예측하기 어려울 경우 입지는 ‘독’이 될 수도 있다. 주변 시세이 비해 입지가 좋은 아파트는 가격이 비싸 상투를 잡는 일도 빈번하기 때문이다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 “규제완화와 저금리, 입지 등은 변동성이 커 이제는 영구적인 투자지표로 활용하기에는 위험성이 커질 수밖에 없다”면서 “대출금 비중을 총 투자금액의 50% 이내로 해 변동성에 따른 영향을 최소화해야 한다”고 말했다. 박 소장은 “아파트도 토지처럼 장기적인 관점에서 투자해야 한다”고 조언했다.
■‘착시현상’을 파악하라
고정관념 때문에 생긴 착시현상도 급변하는 시장상황에서 피해야 한다. 통념상 신규 분양 아파트와 사업속도가 빠르고 면적이 작은 재건축 아파트, 지분 가격이 비교적 저렴한 매물 등은 투자 유망주로 분류돼 왔다. 그러나 변동성이 커지면서 이 같은 ‘투자의 정석’이 사실상 깨졌다는 평가가 많다. 특히 신규 분양 아파트의 경우 분양가가 과도하게 높아 투자수익률을 기대하기가 쉽지 않다.
재건축 아파트의 투자 척도 가운데 ‘사업속도’도 사실상 무의미해졌다는 것이 전문가들의 평가다. 대단지에 용적률이 높을 경우 같은 조건에서 사업속도가 느린 단지도 충분히 수익을 낼 수 있기 때문이다. 서울 대치동 도곡렉슬 아파트와 서초동 반포자이 아파트의 경우 같은 면적에 같은 대지지분을 가지고 있었지만 사업을 늦게 마무리한 반포자이 아파트의 환급금이 더 많았던 것으로 나타났다. 시간이 지나면서 일반분양분 가격이 크게 올랐기 때문이다.
초소형 재건축이 수익성이 있다는 판단이 사실상 잘못된 것이라는 지적도 있다. 소형아파트에 고액의 돈을 투자하는 경우 그만큼 기회비용이 묶이고 자금 회수 역시 쉽지 않다는 지적이다. 반면 큰 평수의 재건축 아파트에 투자하면 수익성은 작을 것으로 예상되지만 향후 전세가격 총액이 소형에 비해 상대적으로 많기 때문에 자금을 회수하기가 수월하다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “재건축 아파트에 투자할 때 무조건 규모와 사업속도에 집착하는 것보다는 용적률을 기반으로 전세가격 상승폭까지 미리 예상해 투자하는 것이 현명하다”고 말했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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