정부가 지난해부터 투기지역 해제 등 부동산 관련 규제를 순차적으로 풀면서 부동산 재테크의 패러다임도 크게 바뀌었다. MB정부는 지난해 6월 지방 미분양대책(6·11)을 시작으로 9차례에 걸쳐 부동산 규제완화책을 내놓았다. 다주택자 양도세 중과와 종합부동산세 등 각종 징벌적 과세 제도를 완화하고 분양권 전매 허용 등을 포함한 거래활성화 조치를 단행했다.
이로 인해 과거 불황기에 각종 규제로 주택을 여러채 보유하는 것보다 돈되는 똘똘한 한채를 보유하는 것이 대세였지만 지금은 자금여력만 있다면 다주택 보유에 대한 부담이 없다. 집값 폭락을 이끌던 버블세븐 지역이 다시 투자처로 각광받는 것도 이런 정책의 변화 때문이다.
■다주택 보유 부담 확 줄어
최근 부동산 시장의 가장 큰 특징은 과거와 달리 다주택 보유에 따른 징벌적 규제가 없어졌다는 점이다. 종합부동산세가 사실상 유명무실화 된 데다 다주택자 양도세 중과도 한시적으로 폐지됐기 때문이다. 또 서울 강남 3구를 제외한 모든 지역이 투기과열지구 및 투기지역에서 해제돼 전매제한과 청약 규제도 크게 풀렸다. 이 때문에 보유주택 수가 많더라도 보유하는데 드는 세금이 과거보다 크게 줄었고 시장상황도 좋아져 매도를 통한 이익을 실현해도 세금으로 모두 토해내는 일이 없어졌다. 일선 프라이빗뱅커(PB)들에 따르면 최근 강남권에서는 ‘큰손’들이 강남권 재건축 등 저평가된 아파트 여러채를 한꺼번에 매입하는 사례도 잇따르고 있다.
■서울 강남 등 ‘버블세븐’ 다시 각광
한 때 거품의 진원지로 지목받으며 집값 하락을 주도했던 서울 강남 등 버블세븐 지역이 다시 각광받고 있다. 이는 그동안 일부 지역에서 집값이 많게는 반토막까지 하락하면서 상대적으로 투자가치가 부각됐기 때문이다. 더구나 정부가 규제를 지속적으로 완화하면서 투자심리가 살아나면서 이들 지역을 중심으로 매수세가 몰리고 있다. 경기 분당신도시의 경우 한때 7억원 후반대 가격을 형성했던 110㎡대 아파트가 지난해 10월께는 4억원 밑으로 떨어지기도 했다. 하지만 올해 2월 이후 가격이 반등해 지금은 5억원 후반대에 시세가 형성된 가운데 매수세가 이어지면서 가격이 꾸준히 오르고 있다.
■유망단지 미분양도 관심 집중
지난해 말까지만 해도 주택시장의 가장 큰 골칫덩어리였던 미분양아파트도 최근 관심의 대상이 되고 있다. 정부가 서울을 제외한 전역에서 양도세를 5년간 한시적으로 감면해 주고 있기 때문이다. 수도권 과밀억제권역에서는 50% 감면, 기타 지방은 전액 면제된다. 여기에 취득·등록세도 절반으로 줄어 매수 또는 매도에 따른 세금부담이 크게 줄었다.
더구나 자금난에 몰린 건설사들이 미분양을 털기 위해 분양가를 낮추거나 계약조건을 수요자에게 유리하게 바꾸면서 미분양에 대한 수요자들의 관심이 더욱 높아지고 있다.
■주택청약종합저축 도입 등 청약환경 급변
정부가 분양권 전매제한을 완화하면서 청약시장도 살아나고 있다. 계약 후 1∼3년 정도 지나서 분양권을 팔아 웃돈을 챙길 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 더구나 건설사들이 분양가를 주변 시세보다 낮춰 책정해 시세차익 실현이 가능해진 것도 분양시장 회복의 요인이다. 만능통장인 주택청약종합저축도 변수다. 주택청약종합저축은 공공과 민영아파트를 가리지 않고 모두 청약할 수 있으며 예금액을 증액하면 분양면적에도 구애받지 않는다. 이는 곧 실수요자 입장에서는 향후 청약경쟁률이 더 치열해진다 것을 의미한다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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