서울시 주거환경개선정책자문위가 10일 최종적으로 내놓은 ‘정비사업(재개발·재건축) 프로세스 혁신안’은 정비사업의 투명성 확보와 원활한 사업진행에 초점을 두고 있다. 이를 위해 주민동의에서부터 정비구역지정, 사업인가 등 초기사업 절차에 공공(해당 구청장)이 직접 개입토록 한다는 것이다. 정비구역 지정단계에서 구청장이 직접 정비업체를 선정하고 ‘공공관리자’를 선임해 설계자와 시공사 선정과정을 투명화하겠다는 것이다.
사업의 투명성을 높이기 위해 조합설립 단계에서 진행되는 주민동의 과정에서는 사업에 필요한 사업비와 추가분담금을 명시하도록 한 것도 눈에 띈다. 철거도 시공사를 통해 진행토록 해 세입자를 보호할 수 있도록 했다.
■공공관리자가 시공사 선정 등 개입
정비구역 지정 때 구청장이 직접 정비업체를 선정하도록 했다. 또 정비사업 초기 비리 차단을 위해 ‘공공관리자제도’를 도입한다. 정비구역 지정단계에서 구청장이 선임하는 공공관리자는 설계업체와 시공업체 선정 등을 직접 주관하고 추진위 구성, 조합 설립 등 각종 업무 및 감독을 맡는다. 자문위는 공공관리자를 사업시행인가 때까지는 의무적으로 운용하게 하고 이후 주민들이 원하면 조합 동의절차를 거쳐 준공 때까지 모든 업무를 관리 감독하게 된다.
이는 그동안 정비사업 초기과정에서 다수의 정비업체가 난립하면서 주민동의서를 불법 거래하고 다수의 추진위들은 사전에 정비업체와 시공사를 선정해 사업자금을 미리 대여받음으로써 공사비가 부풀려지는 부작용을 막기 위해서다. 공공관리자 운용에 따른 비용은 시공사 선정 단계까지는 지자체가 부담하고 시공사 선정 이후엔 조합이 부담하도록 했다. 또 정비업체 용역비도 추진위 구성 때까지는 공공이, 추진위 이후부터는 조합과 추진위가 부담한다.
■추가분담금 조합설립단계서 제시
재개발·재건축사업 추진위원회가 조합 설립을 위해 주민동의를 구할 때 의무적으로 해당 사업에 필요한 사업비와 추가분담금을 명시하도록 했다. 또 사업시행 인가 후 60일 이내에도 이 내역을 제출하도록 의무화 했다. 사업비와 추가분담금은 서울시가 오는 10월 개발해 보급할 ‘정비사업비 산정 프로그램’에 따라 자동으로 산출된다.
그동안 추진위는 주민들에 조합설립 동의를 구하면서도 분양수입 등 예측이 힘들다는 이유로 개략적인 사업비나 분담금 내역조차 제시하지 않았고 이로 인해 관리처분단계에서 예상보다 많은 사업비와 추가분담금이 책정되면서 사업이 중단되거나 지연되는 사례가 많았었다.
■주민 직접 참여 높여 투명성 확보
조합운영 절차를 투명하게 하기 위해 주민총회 때 주민 직접 참여비율이 현행 10%에서 더 높아진다. 또 참석이 어려운 조합원을 위해 전자투표제도 도입된다. 정비사업 홈페이지에도 정비사업 자료공개를 의무화 했다. 이로 인해 그동안 조합측이 중요한 안건인데도 사업추진 내용을 몰라 조합원들이 피해를 입는 사례가 크게 줄어들 전망이다.
■기존 건물 철거 시공사가 담당
‘용산 참사’를 계기로 불거진 세입자 보호대책도 담고 있다. 정비사업 진행시 상가세입자의 경우 휴업보상금 지급 기준을 기존 3개월치에서 4개월치로 늘리고 영업권 확보 기간을 고려해 가중치를 둘 수 있도록 했다. 주거세입자에게는 일괄적인 주거이전비가 아닌 주거상황에 걸맞도록 차등지급하는 조건도 적시했다.
세입자 인권 보호를 위해 철거공사를 시공사에 시행하도록 의무화 했다. 이는 철거업체와 관련된 비리를 사전에 차단하고 철거과정에서 발생하는 인권침해를 막기 위해서다.
■기반시설 설치부담 줄여 사업성 개선
정비사업에 따른 기반시설 설치비용을 해당 구청 등이 상당부분 분담토록 해 사업성을 높여주는 방안도 제시됐다. 폭 20m 이상 도로나 근린공원 설치, 공공용지 확보 등은 공공이 직접 비용을 부담하도록 했다. 또 시프트(Shift), 사회복지시설, 문화시설 등을 지을 경우 용적률 인센티브를 주기로 했다. 특히 공공시설용 부지를 무상 제공할 경우 용적률 인센티브를 100%까지 올려주고 부지를 원가로 제공할 경우 용적률 인센티브를 33%까지 올리기로 했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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