정부의 9·1 부동산 세제개편 방안에서 1가구 1주택 보유자에 대한 양도세 비과세 ‘거주요건’이 강화됨에 따라 향후 아파트 청약 때도 전략 수정이 불가피해졌다.
특히 서울과 수도권 5개 신도시 및 경기 과천시 등의 경우 지금까지는 3년 이상 보유하고 2년 이상 실거주하면 양도세가 비과세됐지만 내년부터는 이들 지역에서는 3년 이상 보유하고 3년 이상 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.
또 수도권 나머지 지역과 지방에서도 3년 이상 보유하더라도 최소 2년 이상 거주해야만 양도세 비과세 요건을 받을 수 있다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “8·21 부동산 대책 이후 살아날 움직임을 보였던 구매 수요가 이번 조치로 다시 위축돼 미분양이 늘어날 수 있는 만큼 다양한 조건과 환경 등을 면밀하게 살펴서 청약하는 게 바람직하다”고 말했다.
■실수요자, 경기 판교·광교 등 유망물량 노려야
이번 세제개편 방안 발표로 아파트 신규분양시장에서 실수요자 외에 순수 투자목적의 청약은 사실상 어렵게 됐다. 보유기간 이외에도 실거주 요건이 강화됐기 때문이다. 따라서 실거주를 위한 실수요자라면 연내에 투자 유망한 분양 물량을 적극적으로 노려볼 만하다.
비과세 요건 강화는 ‘공포일 시행 이후 최초로 취득해 양도하는 분’부터 적용이 된다. 하지만 취득일은 분양 계약일이 아니라 잔금납입일, 즉 등기신청일을 기준으로 하기 때문에 사실상 올해 하반기에 분양 예정인 물량들도 비과세되는 실거주 요건의 강화를 피할 수 없다.
실거주가 힘든 청약자들에게는 다소 불리해져 청약을 포기하는 사례도 발생할 수 있다. 따라서 상대적으로 청약경쟁률이 낮아질 가능성도 있기 때문에 가점이 낮은 청약자도 도전해 볼 만하다.
올해에는 경기 성남 판교와 수원 광교, 인천 청라지구, 김포한강신도시 등 투자 유망한 곳에서 대거 분양 물량이 쏟아진다. 실거주가 가능한데 청약가점이 낮아 광교나 판교신도시 등에 당첨 가능성이 희박하다면 내년 법 개정 이후 쏟아져 나오는 급매물을 노려보는 것도 좋다. 법 개정 이후에는 세금감면 혜택에 따른 다양한 급매물이 쏟아져 나올 것으로 보이기 때문에 내 입맛에 맞는 매물 선택 폭이 넓어지기 때문이다.
■투자목적, 후분양·미분양 아파트 관심 가져야
실거주 목적이 아닌 투자 목적의 투자자들은 앞으로 주택 매입에 더욱 신중히 접근해야 한다. 실거주 요건이 경기도와 지방권까지 확대됐기 때문에 앞으로는 거주하지 않고서는 양도세를 피할 방법이 없다. 이 때문에 실거주가 어렵다면 법 시행 이전에 후분양 아파트나 미분양 아파트를 노리는 것이 현명하다.
후분양 아파트의 경우에는 입주와 동시에 잔금을 치르기 때문에 양도세를 피할 수 있다. 미분양 아파트에 투자할 경우에는 잔금 지급일이 빠른 지역이 안전하다. 잔금 지급일이 법 개정 이후라면 똑같이 거주 요건을 갖춰야 양도세를 피할 수 있기 때문이다.
■지방, 임대사업을 고려해 볼 만
지방에서도 앞으로는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 지방에 거주가 안 돼 비과세 혜택을 받을 수 없다면 임대사업으로 전환하는 것이 유리하다.
지금까지는 5가구 이상 매입해 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 배제되고 종부세 비과세 혜택도 받았지만 앞으로는 1가구 이상 구입해 7년 이상 임대하면 같은 혜택을 받을 수 있다. 매입 임대하는 주택의 기준도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대됐다. 단 취득시 주택의 공시가격이 3억원 이하여야 한다.
따라서 지방의 주택임대사업은 더욱 인기를 끌 전망이다. 주택임대사업은 역세권 등 교통이 편리하고 임대수요가 많은 업무 밀집지역일수록 좋다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다. 임대사업인 만큼 전셋값 즉 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아진다. 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 임대 수요가 많다는 것을 의미한다. 전세가율은 60% 이상이 안전하다.
/shin@fnnews.com 신홍범기자
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