정부의 11·3 재건축 규제완화 대책 발표로 서울시가 3대 딜레마에 빠졌다.
재건축 용적률 상향 조정으로 건물디자인 강화의 유인책으로 써 온 '용적률 인센티브제'의 용도폐기가 불가피한 데다 소형 및 임대주택 건설의무비율 완화로 서민들을 위한 소형·임대아파트 공급계획이 차질을 빚을 수 있기 때문이다.
특히 소형 및 임대주택 건설의무비율 완화 방침으로 서울시는 이들 소형·임대주택 공급을 위해 새로운 공급원을 찾아야 하는 숙제도 떠 안았다. 나아가 서울시의 기존 방침과 정부의 규제완화 방침간 의견차이가 커 향후 대책 시행을 위한 두 기관의 협의도 난항이 예상된다.
■용적률 인센티브 '유명무실화' 우려
이번 대책과 관련 서울시의 가장 큰 딜레마는 재건축 용적률이다. 국토부는 재건축시 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있도록 했다. 그러나 이 방안은 도시미관저해를 우려해 용적률을 제한해왔던 서울시 조례와 상충한다. 더 나아가 국토부가 국토계획 및 이용에 관한 법률을 개정할 경우 서울시를 포함한 각 지자체의 조례와 상충되는 상황이 발생할 수 있다. 현행 국토계획법상 용적률은 1종 일반주거지역이 200%, 2종이 250%, 3종이 300%로 정해져 있다. 그러나 서울시는 저밀도개발과 도시미관 등을 고려해 1종을 150%, 2종을 190%, 3종을 210%로 낮춰 적용해왔다.이 가운데 도시미관과 조화를 이루도록 설계할 경우나 기부채납할 경우에 대해 용적률을 상향해주는 인센티브 제도를 운영해왔다.
서울시 관계자는 "조례로 용적률을 제한한 상태에서 건축디자인 등을 감안해 추가로 용적률 인센티브를 주고 있는 상황인데 현 규제완화 대책이 앞서나간 부분이 있어 향후 조율이 필요하다"고 말했다.
■소형 아파트 공급 위축 불가피
서민을 위한 소형 아파트 공급을 늘리는 문제도 딜레마다. 이번 정부대책에서 재건축단지내 아파트 건설물량 비율을 전용면적 85㎡이하 아파트를 60%이상을 지으면 되도록 했기 때문이다. 지금까지는 전용 면적 60㎡이하 20%,60㎡초과∼85㎡ 40% 등으로 소형아파트 건설비율을 정해놓았다. 결과적으로 60㎡이하는 한 가구도 짓지않아도 되는 셈이다.
그러나 재건축 조합들은 대부분 소형아파트를 기피해 조례 개정에서 민원이 발생할 소지가 커지고 있다.
■임대아파트 논란 재점화
임대아파트도 재건축아파트에서 줄어들게 돼 서울시와 국토부간 조율이 필요할 전망이다. 서울시는 아파트 재건축 시 일정부분을 임대주택으로 공급해 서민 주거안정에 기여해야 한다고 주장하고 있다. 국토부의 규제완화 대책이 적용되면 임대주택이 대폭 줄어 서민용 주거지 공급에 차질을 빚을 수도 있다.
서울시 관계자는 "재건축 조합입장에선 사업성과 아파트 가치가 우선하지만 서민을 위한 임대주택도 소흘히 할 수 없는 부분"이라며 "국토부와 의견개진을 통해 조례를 정비하겠지만 구체적인 방향을 지금 말하기는 어렵다"고 말했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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