열람공고 중인 ‘개포지구 1종 지구단위계획 재정비안’에 따라 예정면적과 공사비 등을 분석한 결과 개포주공 1단지의 경우 56.9㎡를 보유한 조합원은 재건축 후 추가 분담금 없이 112㎡에 입주할 수 있을 것으로 분석됐다. 77.4㎡ 보유자는 145㎡ 이상에 추가 분담금 없이 입주가 가능할 것으로 예측됐다. 사업추진이 가장 앞선 개포주공 1단지 조합은 정관개정을 위한 주민총회를 준비하는 등 재건축에 잰걸음을 하고 있다.
■주공 1단지 일반분양 2100가구 예상
지난 13일 파이낸셜뉴스가 건축설계사무소 DS포럼에 의뢰해 종전의 예상 용적률(240%)과 강남구가 최근 마련해 현재 열람공고 중인 ‘개포지구 제1종지구단위계획 변경안’을 바탕으로 한 법정 상한 용적률에 따라 각각의 사업성을 분석해 본 결과 개포주공1단지의 경우 일반분양 물량이 2100가구로 종전 예상(240% 적용, 980가구)에 비해 48.9% 늘어날 것으로 분석됐다. 개발이익은 종전 예상치 5조3848억원에서 250%를 적용했을 때 6조3382억원으로 최대 9533억원(17%)가량 늘어난다.
이처럼 개발이익이 큰 폭으로 늘어나면서 소형지분 조합원의 추가 분담금은 상대적으로 줄어들 전망이다. 개발이익에 따른 무상지분율이 늘기 때문이다.
제일 작은 면적인 45.9㎡는 112㎡를 배정받는 데 필요한 추가 분담금이 당초 2억5463만원에서 최소 1억142만원으로 줄어든다. 임대아파트를 짓지 않더라도 1억3122만원이 줄어든다.
가장 인기 있는 56.9㎡는 추가 분담금이 전혀 들지 않는다. 당초 예상으로는 4724만원가량의 추가 분담금이 필요한 것으로 알려졌지만 오히려 그 이상을 돌려받게 된다.
■소형 56∼68㎡ 이하 ‘품귀’
더욱이 인근의 재건축 아파트인 도곡렉슬과 비교해 개포주공1단지의 투자수익은 최대 2억원 정도로 예상되고 있다. 현재 6억5000만∼7억원에 나온 45.9㎡ 급매물에 투자할 경우 총 1억142만원의 추가 분담금과 착공 후 입주까지 약 3년의 기간 이자비용을 합하면 총 8억8500만원이 소요된다. 도곡렉슬 110∼111㎡의 시세가 11억원인 점을 감안하면 상대적으로 저렴한 편이다. 56.9㎡도 1억원대 후반의 수익이 점쳐지고 있다.
이처럼 열람공고 후 투자 대비 수익 구조가 확연히 개선됐지만 56.9∼68.9㎡는 급매물이 사라졌다. 추가 분담금이 필요치 않을 것으로 보이는 68.9㎡는 1주일 전 9억원에 급매물이 나왔었지만 지금은 9억2000만원까지 올랐다. 강남 개포주공단지 한 중개업소 관계자는 “56.9㎡와 68.9㎡에 대한 매수 문의가 많지만 현재 매물이 거의 나오지 않고 있다”면서 “열람공고 후 집주인들이 매물을 회수하고 매도를 보류하고 있다”고 말했다. 그는 “다만 해당 소형 면적을 제외한 나머지 면적은 급매물이 여전히 있다”고 말했다. 실제 대지면적이 상대적으로 작은 개포주공4단지는 분위기가 조용하다.
■시프트 vs 용적률 인센티브 15% ‘고민’
아울러 개포주공 1단지는 용적률을 높이는 것과 장기전세주택(시프트) 적용 사이에서 조합원 간에 이견이 있을 것을 예상된다. 시프트를 지으면 인센티브를 받아 최대 용적률 250%까지 높일 수 있지만 235%도 수익성이 획기적으로 개선되는 만큼 굳이 임대주택을 도입할 이유가 없기 때문이다.
건축설계사무소 DS포럼 관계자는 “강남권 재건축사업은 기부채납까지 용적률을 받는 것이 대부분”이라면서 “추가 용적률을 받을 경우 단지의 쾌적성이 떨어지는 데다 임대아파트에 대한 인식이 좋지 않은 것이 그 이유”라고 설명했다.
한편 개포주공1단지 주택재건축 정비사업조합은 바뀐 지구단위계획에 따른 재건축사업 진행을 위해 오는 11월 주민총회를 준비 중이다. 개포주공1단지 조합 관계자는 “도시및주거환경정비법 개정 이전에 설립된 조합이어서 아직 변변한 정관이 없다”면서 “사업을 본격적으로 진행하기에 앞서 현행 법에 맞게 조합의 정관을 만들 계획”이라고 말했다.
/mjkim@fnnews.com김명지기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지