#. 증권사 지점장으로 근무하다 지난해 퇴직한 김모씨(56)는 경매컨설팅 업체의 도움을 받아 서울 성북구 동선동 성신여대 인근의 상가 3층과 4층을 6억7000만원에 낙찰받았다. 경락자금 중 5억원은 대출로 해결했다. 그는 연면적 495㎡로 고시원 30실(월세 45만원)로 개조하는 데 공사비로 2억8000만원을 투입했고 매달 들어가는 운영비(350만원)와 이자(250만원) 등을 빼고도 600만원 이상의 수익을 올리고 있다. 15% 이상의 임대수익률로 노후생활 문제를 해결했다.
부동산 재테크가 시세차익 위주에서 임대수익 중심으로 바뀌면서 기존 상가의 일부 층을 고시원으로 개조해 임대사업을 하는 사례가 늘고 있다. 임씨처럼 상가를 장기임차해 고시원으로 리모델링한 후 다시 임대하는 전대(임차 후 다시 임대)로 짭짤한 수익을 거두는가 하면 아예 경매로 싼값에 낙찰받아 개조해서 노후생활을 준비하는 투자자도 있다.
12일 서울시와 부동산업계에 따르면 현행 법상 상가를 준주택인 고시원으로 개조하는 것이 가능하다. 똑같이 건축법 테두리 안에 있어서다. 2009년 국토해양부가 상가 등 기존 건축물을 도시형생활주택으로 용도를 바꿀 수 있게 규제를 완화했지만 건축법의 상가를 주택법이 적용되는 도시형생활주택이나 원룸으로 신축하거나 개조하는 것은 법규가 다르고 주차장 요건 등 까다로운 조건 때문에 현실적으로 어렵다.
■상가→고시원 개조, 임대수익 '쏠쏠'
두 사례의 공통점은 상가 건물 소유주가 한 명인 일반건축물보다는 층 또는 사무실별로 소유주가 다른 집합건축물을 대상으로 리모델링했다는 점이다.
상가를 통째로 사들이려면 자금부담이 만만치 않은 데다 고시원으로 모두 개조하면 공실 우려도 높아진다. 임씨와 김씨도 2∼3개층을 임차하거나 낙찰받아 고시원으로 개조해 쏠쏠한 임대수익을 거두고 있다.
지지옥션 강은 팀장은 "최근 임대수익을 목적으로 상가 일부 층을 낙찰받는 사례가 증가하고 있다"며 "오피스텔이나 도시형생활주택 등에 비해 임대수익률이 높아 관련 물건을 찾는 투자자가 늘고 있다"고 말했다.
현재 서울지역에서 경매로 나온 상가물건 중 입지나 가격 면에서 경쟁력을 갖춘 것으로 분석되는 곳은 서울 관악구 봉천동 대영빌딩 203호(연면적 392㎡), 서울 구로구 구로동 1127-22 티타운빌딩 1층 101호(391㎡) 등이다. 티타운빌딩 101호는 최저가가 8억3230만원(감정가 25억4000만원)이고, 입찰일(남부10계)은 오는 21일이다.
■연면적 최소 330㎡ 넘어야
최소 수억원의 자금이 투입되는 만큼 주의할 점도 적지 않다. 상가 리모델링 전문업체인 코쿤하우스(www.besthouse114.com) 고정옥 대표는 "고정비용 지출을 감당하기 위해서는 최소 연면적이 330㎡는 돼야 한다"며 "시공 하자를 예방하기 위해 공사경험이 풍부한 업체를 선정해야 하고 다중이용시설에 포함된 고시원 등 준주택은 관할 소방서로부터 소방완비증명서를 발급받아야 영업을 할 수 있다"고 조언했다.
고 대표는 "도시형생활주택은 개별 분양이 가능하고 30가구 이상이면 별도의 사업승인이 필요하다"며 "고시원은 개별 분양이 불가능하고 30실 미만이면 건축허가만 받으면 되지만 30실 이상이면 건축심의를 받아야 한다"고 설명했다.
앞의 사례처럼 입지 선정도 중요하다. 역세권이나 대학가 등 인구밀도가 높은 지역은 임대수요가 풍부해 이런 곳을 노려야 한다.
/winwin@fnnews.com오승범기자
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