올해 상반기 서울지역 중 ‘4차 뉴타운 후보지역’과 재개발 이주수요가 많은 강서구와 강북구 등에서 다세대 건축허가가 집중된 것으로 나타나 이들 지역의 재개발 지분쪼개기가 극심했던 것으로 파악됐다.
하지만 부동산 전문가들은 지분쪼개기 목적의 다세대주택 신축지역은 주택의 노후도를 충족시키지 못해 재개발사업 진행이 더딜 것이라며 이들 지역의 지분투자에 더욱 신중해야 한다고 지적했다.
■강서·마포구 상반기 지분쪼개기 최다
12일 서울시와 재개발 정보업체인 부동산J테크에 따르면 올해 상반기 건축허가건수가 가장 많은 곳은 강서구로 지난 6개월간 406건의 건축허가가 이뤄졌다. 이 중 377건이 다세대주택으로 서울시 25개 자치구 중 지분쪼개기 시도가 가장 많았던 곳으로 추정된다. 같은 기간 마포구도 전체 271건의 건축허가 중 244건이 다세대주택으로 허가를 받았다.
강서구는 지난해 말까지 화곡본동, 화곡 2동, 화곡 8동 등이 4차뉴타운 후보지로 거론되면서 이 일대 다세대주택 신축이 급증했다. 지분가격은 33㎡ 미만을 기준으로 신축 다세대주택이 3.3㎡당 2200만∼2300만원가량이다. 지난해 말보다 지분가격이 200만∼300만원가량 올랐지만 4차 뉴타운 호재가 사라지면서 가격도 안정되고 있다. 화곡동 인근 K공인 관계자는 “화곡동 일대가 4차 뉴타운 후보지로 거론되면서 하반기부터 올 초까지 건축업자들이 몰려들어왔다”면서 “단기적인 재개발 호재는 사라졌지만 인근 신월뉴타운과 재건축단지인 화곡3주구 등의 이주수요가 있어 수익이 크게 떨어지지는 않을 것으로 본다”고 말했다.
마포구는 재개발이 진행 중인 상수동 1·2구역 일대를 중심으로 다세대주택 지분쪼개기가 극심한 것으로 나타났다. 상수동 인근 B공인 관계자는 “중개하는 사람이야 많이 거래되면 좋지만 이쪽 일대는 빌라를 너무 많이 지어서 노후비율로만 따진다면 재개발지구 지정이 좀 어려울 것”이라며 “그러나 최근 인근 지역이 업무지구로 지정되고 당인동 일대도 차후 개발 호재가 있을 것으로 보인다”고 말했다.
■재개발 이주수요, 투기세력으로 돌변
재개발 이주수요는 신흥 투자세력으로 돌변하고 있다. 은평구와 강북구 일대는 재개발이 진행되면서 인근 지역 신축 다세대주택으로 옮겨가고 있다. 은평뉴타운 재개발이 진행 중인 은평구는 인근 지역인 녹번동과 불광동 일대를 중심으로 다세대주택이 크게 늘고 있다. 상반기 263건의 건축허가 중 90% 정도인 236건이 다세대주택이다. 재개발지역에서 이주하는 실수요자와 투자자들을 중심으로 신축 다세대수요가 크게 늘어난 것으로 분석됐다. 녹번동 일대 지분가격은 33㎡ 기준 3.3㎡당 3500만∼3600만원 선이다. 지난해 말보다 500만원가량 오른 상태다. 녹번동 인근 Y공인 관계자는 “녹번동과 불광동 일대를 중심으로 다세대주택이 줄기차게 지어졌다”면서 “재개발 호재보다는 기존 재개발로 진행된 이주수요들이 다시 실수요 겸 장기투자세력으로 변해 이곳 다세대주택을 사들여 왔으나 현재 가격이 너무 올라 보합세가 유지되고 있다”고 말했다.
하지만 신축 다세대가 늘면 늘수록 재개발 지구지정 가능성은 낮아져 투자가치는 더 떨어질 수 있다고 전문가들은 내다봤다. 부동산J테크 정현조 차장은 “웬만한 서울·수도권 지역은 도로 접근성이 좋기 때문에 노후도를 충족시켜야 재개발이 가능하다”면서 “신축 다세대주택이 많을수록 재개발 가능성이 희박해져 다세대 등의 건축허가가 많은 곳의 지분투자는 신중해야 할 것”이라고 말했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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