그동안 대기업 특혜시비와 개발이익 사유화 논란 등에 휘말려 개발 진행이 어려웠던 서울 서초동 롯데칠성 부지와 금천구 시흥동 대한전선 부지 등 도심 내 대규모 토지가 용도변경을 통해 본격적으로 개발할 수 있게 됐다.
서울시가 시내의 대규모 독립개발부지를 본격 개발할 수 있도록 하는 대신 개발이익을 투명하게 환수하겠다는 방침을 밝혀서다.
하지만 사업 추진이 본격화되면 개발이익 환수 규모의 적정선을 놓고 특혜시비가 불거지고 인근 부동산 시장을 자극할 수 있다는 점 때문에 논란이 불가피할 전망이다.
서울시는 11일 시내의 공장·창고·터미널 부지 등 기능이 쇠퇴한 면적 1만㎡ 이상의 대규모 독립개발부지에 대해 민간사업자가 용도를 변경해 개발할 수 있도록 하는 내용의 ‘대규모 부지 용도변경 활성화와 도시계획 체계 개선안’을 발표했다.
용도변경을 통해 민간에서 시내의 대규모 부지를 적극 개발할 수 있도록 하는 대신 새로운 시의 기준에 따라 기부채납 비율을 늘리고 기부채납 시설 종류를 확대해 특혜시비를 없앤다는 것이 서울시의 계획이다.
■어디가 개발되나
서울시는 이번 계획이 추진되면 서울시내 대규모 민간·공공 소유부지 96곳 3.9㎢가 용도변경을 통해 업무·상업시설로 개발될 것으로 예상하고 있다. 대상지역은 공장·터미널 등 민간부지가 39곳 1.2㎢, 철도역사·군부대·공공기관 이적지 등 공공부지는 57곳 2.7㎢다.
이 가운데 △서초구 서초동 롯데칠성 부지 △금천구 시흥동 대한전선 부지 △중랑구 망우동 상봉터미널 부지 △강서구 자양동 CJ부지 △강서구 자양동 대상 부지 △성동구 뚝섬 현대차 삼표레미콘 부지 △강남구 삼성동 한국전력 부지 등 대기업 소유 토지가 대거 포함된다. 이들 지역은 기존 주거지역 및 준공업지역 등에서 상업지역 등으로 용도지역이 변경돼 복합개발 방식으로 사업을 진행할 수 있게 됐다.
■개발이익 어떻게 환수하나
서울시는 기부채납 비율을 용도변경 유형별로 20∼40%(사업대상 부지면적 기준)로 적용할 방침이다. 과거 기부채납 비율에 대한 규정이 없던 것을 이번에 확실히 한 것이다. 이에 따라 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경 땐 20%, 일반상업지역으로 변경할 때는 40%, 준주거지역을 상업지역으로 변경할 땐 30%를 공공에 기부해야 한다.
예를 들어 주거지역에서 상업지역으로 변경을 추진 중인 서초동 롯데칠성 부지(6만9395㎡)는 40%를 기부채납해야 하며 준공업지역에서 주거 및 상업지역으로 복합개발하려는 시흥동 대한전선 부지(8만2982㎡)도 30% 정도의 부지를 기부채납으로 내놓아야 한다.
기부채납 시설은 기존의 공원, 도로 등 공공시설뿐만 아니라 문화·복지시설, 장기전세주택 등 사회적 공익시설까지 가능해진다. 기부채납 방법도 개발부지 내 토지에 한정하던 데서 개발부지 이외의 건물·토지까지 다양화하기로 했다. 시는 민간의 사업제안 활성화를 위해 ‘용도변경과 공공기여에 대한 민관 협상제도’를 도입해 도시계획 사업절차를 줄이기로 했다.
■인근 지역 부동산 수혜 볼까
전문가들은 서울시의 이번 발표로 대규모 개발예정 지역 인근이 큰 수혜를 볼 것으로 예상하고 있다. 특히 상대적으로 각종 도시 기반시설이 부족한 서남부 지역이나 강북 지역의 대규모 개발부지 인근 아파트들의 수혜가 예상된다. 또한 이들 지역 중에는 재개발·재건축 사업이 진행 중이거나 지하철 개통 등의 호재가 중복되는 경우가 많다.
시흥동 대한전선 부지 인근의 경우 시흥뉴타운, 소하택지지구 등 개발 호재가 있고 가양동 CJ공장 주변은 지하철 9호선 개통 호재가 중복된다. 망우동 상봉터미널 인근도 상봉·망원 균형촉진지구 개발, 중앙선 개통 등의 호재가 겹친다.
부동산써브 함영진 실장은 “대규모 개발이 가능해진 부지의 인근 지역 중 겹호재가 예상되는 지역 아파트들이 일차적으로 수혜를 볼 가능성이 크다”고 내다봤다.
다만 당장은 부동산 시장이 워낙 침체돼 크게 움직이긴 어려울 것이라는 게 전문가들의 일반적인 견해다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 “서울시의 대규모 부지 개발계획이 강서구와 성동구 등 기반시설이 열악한 지역을 중심으로 인근 집값을 자극할 가능성이 있지만 당장은 아니다”면서 “시장 상황이 워낙 침체돼 있고 아직 구체적인 개발계획이 확정된 것이 아니므로 크게 들썩일 상황은 아니다”고 설명했다.
한편 이번 사업계획에 따라 대기업에 대한 특혜시비가 불가피할 전망이다. 본격적으로 개발될 부지가 대부분 대기업 소유 토지인 데다 막대한 개발이익이 예상되기 때문이다. 당장 부지별 상황은 고려하지 않고 일괄적으로 20∼40% 범위의 기부채납 비율을 적용하는 게 적정하지 않다는 주장이 커지고 있는 게 대표적이다. 서울시는 이날 발표한 내용에 대해 공청회 등 의견수렴 과정을 거쳐 이르면 내년 초부터 대규모 부지의 사업자제안을 받아 해당 기업과 사전협상을 시작할 계획이다.
/jumpcut@fnnews.com박일한기자
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