부동산정책이 하루가 다르게 바뀌고 시장상황이 장기불황의 늪에 빠지는 등 부동산 투자환경이 급변하면서 부동산 투자전략도 궤도수정이 불가피하다.
11·3 부동산대책에 따라 서울 강남권 3구(강남·서초·송파)를 제외한 수도권 모든 지역에서도 분양권 전매제한이 대폭 완화돼 목 좋은 아파트 분양단지는 투기적 수요도 가세할 수 있게 됐다.
재건축 규제완화로 한때 들썩이던 서울 강남권 등지의 주요 재건축단지는 보름 만에 제자리로 돌아갔고 1∼2년 전까지만 해도 ‘노른자위’로 손꼽히던 경기 분당신도시 및 용인지역에서는 집값이 끝없이 추락하고 있다.
새 정부 들어 지분형 임대주택과 보금자리주택 등 새로운 개념의 서민형 주택이 공급되고 장기전세주택 공급 기반도 확대되고 있는 등 주택공급 여건도 확연히 달라졌다.
■실수요자, 뉴타운·신도시 안정적
부동산시장이 대세 하락기에 접어들면서 신규 분양에 대한 청약 전략도 바꿔야 한다. 수도권에서 아파트 분양권 전매가 허용됐지만 요즘 같은 대세 하락기에는 되레 ‘독’이 될 수 있다고 전문가들은 지적한다. 분양권 전매를 노리고 자금계획도 제대로 세우지 않고 청약해 덥석 당첨됐다가 분양권을 팔지도 못하고 통장만 날리는 경우가 생길 수 있기 때문이다.
이에 따라 신규 분양 전략으로 미래가치가 검증된 뉴타운이나 신도시 위주로 분양에 나설 필요가 있다는 게 전문가들의 한결같은 견해다. 내년에 나올 물량 중 관심을 가질 만한 곳으로는 서울 은평뉴타운과 경기 광교신도시 등이 꼽힌다.
부동산써브 함영진 실장은 “대부분의 건설업체들이 내년 봄 분양시장을 노리고 있기 때문에 내년 신규 분양을 위주로 전략을 짜는 것이 좋다”면서 “부동산가격이 하락세를 보이고 있기 때문에 건설사들이 미분양을 의식해 분양가를 과도하게 높게 책정하지 않을 것으로 예상된다”며 “이런 시기에 분양을 받으면 다양한 혜택까지 누릴 수 있을 것”이라고 말했다. 함 실장은 다만 “분양가격이 다소 높더라도 입지 여건이 양호하고 2∼3년 정도 뒤에 확실한 호재가 뒷받침된다면 중장기적 차원에서 접근해 볼만하다”고 강조했다.
■기존주택,시장 흐름 잘 타야
기존 아파트에 투자할 경우에는 시장의 흐름을 잘 타는 것이 중요하다. 신도시 인근 지역의 경우 신도시에서 대규모 입주물량이 쏟아지면 기존 주택의 가격이 더 떨어질 수 있다. 따라서 기존 주택은 가급적 실수요 차원에서 접근해야 한다.
함 실장은 “분양주택의 경우 중도금 등의 담보대출을 받기가 쉽지 않기 때문에 기존 주택으로 눈을 돌려볼 필요가 있다”면서 “노른자위 지역이나 교통 등의 개발호재가 집중된 곳을 중심으로 급매물 또는 급급매물을 노려볼 만하다”고 말했다. 잘 살펴보면 주변시세보다 20∼30%정도 싼 급급매물도 도처에 있기 때문이다.
■지분형 등 새로운 형태 주택도 관심을
자금 여력이 떨어지는 서민이나 신혼부부의 경우 장기전세주택이나 지분형 아파트를 노려볼 만하다. 장기전세주택은 주변 시세의 80% 수준 임대료로 20년간 안정적으로 거주할 수 있는 아파트로 그동안 서울시 산하 SH공사가 택지지구나 재건축단지 등에 공급해 왔다. 그러나 내년 3월부터는 민간건설사들도 장기전세주택을 공급할 수 있게 된다.
올해 말부터 본격적으로 공급되는 지분형 아파트는 아파트 가격의 30%를 계약금 및 중도금으로 내고 입주한 뒤 4년차와 8년차에 각각 20%씩, 10년차에 나머지 30%를 납부하는 방식이다.
대한주택공사가 오는 12월 공급하는 경기 오산세교 지분형 임대아파트(전용 59㎡)의 경우 분양가격이 1억3000만원 안팎에 책정될 예정이다. 이에 따라 초기에 30%인 4000만원 정도만 내고 입주한 뒤 4년차와 8년차에 각각 20%인 2600만원씩 낸 다음 10년이 되는 해에 나머지를 모두 납부하면 된다. 따라서 목돈 없이도 내집을 장만할 수 있다. 다만 10년 이전에는 매달 임대료를 내야 하는 게 부담이다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 “지분형 주택의 경우 집값이 지속적으로 오르면 부담이 되겠지만 반대로 가격이 떨어지면 분납비용도 줄어들게 된다”면서 “지분형 주택도 입지 여건을 최우선적으로 고려할 필요가 있다”고 말했다.
이 밖에 미분양 아파트의 경우 입지 여건과 각종 개발호재 등을 감안해 중장기적 관점에서 접근하되 계약률이 최소한 80% 이상인 곳을 집중적으로 노려볼 만하다는 게 전문가들의 설명이다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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