이는 조합원주택이 재건축을 통해 늘어나는 전용면적 10% 이내로 기대치에 못 미치는 반면 추가부담금은 용적률 상향조정 전과 큰 차이가 없기 때문이다.
재건축조합들은 이 때문에 소형의무비율 적용 배제기준을 늘어나는 전용면적의 10%가 아닌 20%까지 확대해야 중층 단지 재건축이 가능하다며 규제를 더 완화할 것을 요구하고 있다. 서울 강남권(강남·서초·송파구)의 중층 재건축단지는 40여곳에 달하며 가구수도 2만7000가구를 넘는다.
25일 서울 강남권 재건축조합에 따르면 강남권의 대표적 중층 재건축단지인 은마아파트를 대상으로 정부가 전용면적 10% 이하로 늘어나는 경우 소형의무비율을 적용하지 않기로 한 새로운 규제완화안으로 재건축 사업성을 비교 분석한 결과 오히려 전체 주택의 60%를 전용면적 85㎡ 이하로 짓도록 의무화한 규정을 적용받는 것보다 사업 추진이 더 힘들어지는 것으로 나타났다.
현재 용적률 200%로 102㎡ 2674가구와 112㎡ 1750가구 등 총 4424가구로 구성된 은마아파트는 용적률을 시가 정한 210%보다 40% 높은 250%로 적용받고 늘어나는 용적률의 절반인 20%를 보금자리주택으로 짓는 것으로 추진하면 용적률을 270%까지 확보할 수 있다.
이를 근거로 소형의무비율을 피하기 위해 조합원 4424가구의 전용면적을 10%만 늘리는 것으로 재건축을 추진하면 재건축으로 늘어나는 면적이 너무 적어 112㎡ 조합원들이 반발할 것으로 예상됐다. 102㎡(전용면적 76㎡) 2674가구는 전용면적 7.6㎡가 증가해 112㎡(전용면적 84㎡)를 배정받아 소형의무비율 적용 때와 크게 다르지 않았지만 당초 145㎡를 배정받을 것을 기대했던 112㎡(전용면적 84㎡) 1750가구는 전용면적이 8.4㎡ 늘어 123㎡(전용면적 92㎡)에 그치게 된다. 더구나 일반분양주택이 330가구나 되지만 조합원의 추가부담금도 건축비의 80% 수준이어서 매력이 떨어지는 것으로 나타났다.(표 참조)
반면 전체가구의 60%를 전용면적 85㎡ 이하로 짓는 현재 기준안대로 추진하면 112㎡ 1750가구는 140㎡(전용면적 106㎡)으로 면적이 22㎡나 늘어나지만 102㎡ 2674가구는 전용면적이 고작 8㎡밖에 늘지 않아 역시 조합원 간 형평성 문제가 생겨 주민동의가 어려울 것으로 예측됐다. 그러나 1750가구가 면적이 대폭 증가하는 만큼 앞선 사례보다는 사업성이 있는 것으로 나타났다. 그러나 추가부담금은 일반분양주택이 9가구에 그치면서 사업비 100%를 조합원이 모두 내야 한다.
서울 강남구 대치동의 중층단지 재건축조합 한 관계자는 “재건축을 통해 전용면적이 고작 10% 늘어나는데 누가 수억원의 추가부담금을 부담하면서 재건축을 하려 하겠냐”며 “전용면적이 증가해도 소형의무비율을 적용하지 않겠다는 것은 환영할 만하지만 전용면적 증가분을 10%로 한정하면 조합원들의 재건축 동의를 이끌어내기가 사실상 불가능하다”고 말했다.
이에 따라 중층단지 조합들은 재건축을 통해 면적 증가도 만족시키면서 조합원 간 형평성 문제도 없애려면 조합원 면적 증가율이 20%까지 상향돼야 한다고 주장하고 있다. 은마아파트를 조합원 4424가구의 전용면적을 20%로 늘리는 것으로 재건축을 추진하면 102㎡ 2674가구는 122㎡(전용면적 92㎡)로 이동이 가능하며 112㎡ 1750가구도 134㎡(101㎡)를 배정받는다.
이렇게 되면 면적 증가율과 조합원 간 형평성도 걸림돌이 없어지고 보금자리주택이 용적률 상향에 따라 137가구 나와야 하지만 76가구로 줄어들게 된다. 물론 일반분양주택이 없어서 추가부담금은 사업비의 100%를 조합원이 모두 부담해야 한다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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