민간주도형 재건축 사업에서 여러 단지를 묶어 개발하는 블록형 개발 역시 곳곳에서 조합대 조합간 소송으로 번질 가능성이 높아 보완이 필요하다는 지적이다.
■소형의무비율 최대 걸림돌
서초구 반포동 한신1차 아파트의 경우 현재 730가구에서 1037가구로 재건축을 진행 중이지만 소형의무비율 때문에 사업이 3년째 표류하고 있다. 조합원간 주택형 배분문제로 민사소송이 진행중이며 구청측도 이때문에 관리처분 허가를 내주지 않아 조합이 행정소송을 제기한 상태다.
이 재건축 아파트의 허가된 용적률은 현재 278%로 법정 상한선인 300%에 육박하는 수준이다. 기부채납비율도 전체 부지의 8.9% 안팎에 그치고 있다. 서울시가 발표한 용적률 완화 기준을 적용하지 않더라도 적절한 요건을 갖추고 있다. 그러나 소형의무비율 분쟁이 해결되지 않으면 당분간 사업에 속도를 내기는 어려울 것으로 부동산 전문가들은 내다봤다.
앞서 재건축을 추진했던 경기 과천주공3단지(슈르 래미안)도 주택형 배분문제로 소송이 불거져 입주가 지연된 바 있다. 슈르래미안 조합측은 입주지연 피해를 막기 위해 소형주택을 배정받은 조합원들에게 추가 비용을 지불키로 함으로써 문제를 해소할 수 있었다.
반포동 한신 1차 아파트 관계자는 “높은 용적률과 적은 기부채납 등 좋은 조건을 갖추고 있어도 결국 소형의무비율 문제로 조합원간 갈등이 커져 사업이 지연되고 있다”면서 “층고를 완화하면 조망권 프리미엄이 생겨 조합이 득을 볼 수 있지만 소형의무비율 때문에 주택형 배정에 대한 갈등이 불거져 사업이 지연되고 있다”고 말했다.
현도컨설팅 임달호 대표는 “도로가 아무리 넓어도 병목현상이 생기면 막힐수 밖에 없는것고 마찬가지로 소형 의무비율이 그 대표적인 사례”라며 “특히 강남구 압구정 현대아파트 등 중대형아파트로 된 곳들은 소형 의무비율 규제만으로도 재건축에 걸림돌이 될 수 있다”고 말했다.
■블록형 개발로 소송 난립우려
여러 단지를 한데 묶어 개발하는 블록형 개발 방식에도 무리가 뒤따른다는 지적이 이어지고 있다. 도시미관을 살리자는 취지는 이상적이지만 여러 재건축아파트간 의견들을 조율해 마무리짓는데는 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 보인다. 단지별로 의견차이로 갈등이 양산되고 자칫 법적 다툼으로까지 이어져 사업이 장기화될 공산이 크다는 게 전문가들의 지적이다.
블록형 개발의 대표적인 사례인 서울시 뉴타운 개발의 경우 부동산 가격이 하락하면서 일부 주민들이 아예 개발 자체를 반대하는 소송을 내고 있다.
예스하우스 전영진 대표는 “일반 뉴타운 개발방식의 경우 분쟁이 많아도 낙후된 지역을 현대화한다는 목표가 있어 의견이 모아지는 경우가 종종 있다”면서 “그러나 한강변 재건축 아파트의 경우 주민들의 소득수준이 높고 이해관계가 명확하게 갈려 사업이 제대로 진행되기 어려울 것”이라고 말했다.
/cameye@fnnews.com김성환기자
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