정부가 미분양 해소방안 중 하나로 오는 3월부터 선보일 ‘미분양 펀드’의 실효성에 의문이 제기되고 있다.
펀드에 참여하는 대부분의 물건이 분양성이나 가격 상승 가능성이 떨어지는 지방의 미분양 물건으로 구성돼 투자자들에게 외면받을 개연성이 크기 때문이다. 건설사들이 펀드에 제공한 아파트값을 제대로 돌려받지 못할 수 있다는 우려로 외면하는 것도 한 요인이다.
더구나 3년 뒤에는 펀드에 포함된 이들 미분양 아파트를 정부가 대한주택공사를 통해 사들이기로 해 ‘혈세 낭비’ 우려도 제기되고 있다.
■경기침체 지속, 펀드 수익률 ‘글쎄’
9일 부동산업계 등에 따르면 국토해양부는 최근 우리투자증권이 제안한 미분양 기업구조조정(CR) 리츠 설립을 허용, 오는 3월께 처음으로 선보일 예정이다.
앞서 우리투자증권은 지난달 70여개 건설사를 대상으로 설명회를 가진 뒤 최근까지 펀드에 편입될 미분양아파트를 접수한 결과 모두 수도권 이외 지방의 미분양인 것으로 집계됐다고 밝혔다.
우리투자증권 관계자는 “건설사들의 반응은 좋았지만 현재 1차 접수된 미분양 물건 중 수도권 아파트는 포함돼 있지 않다”면서 “심사를 거쳐 (사업성이) 우수한 지역을 골라 펀드로 운용할 예정”이라고 말했다.
이와 관련, 부동산 전문가들은 지방 경기가 더욱 침체한 상태에서 미분양 펀드가 성공하기는 쉽지 않을 것이라고 입을 모은다.
우리투자증권이 미분양펀드로 운용하는 아파트는 기관투자가를 모집해 자금을 유치한 후 해당 시행사에 최초 분양가의 50∼65%가량을 지급할 것으로 알려졌다. 펀드에 포함된 아파트는 우리투자증권이 24개월간 전세 또는 월세로 운용한 후 매각, 최초 분양가 이상으로 매각하게 되면 지분에 참여한 투자자는 배당금을 받고 해당 건설사도 추가로 이익금을 받는 구조다.
하지만 전·월세 운영 수익률이 떨어지고 매각가격이 하락할 경우 해당 건설사는 최초 분양가의 절반밖에 돌려받지 못할 수도 있다.
■투자자·건설사 모두 외면 가능성
미분양 펀드 참여 사업지가 지방에만 한정되면서 해당 사업지 선정이 중요한 화두로 떠오르고 있다. 지방 중에서도 대구와 충남 천안 등 미분양 물량이 많은 지역은 대형업체가 유리할 수밖에 없다. 매각이 순조롭지 않아 주공이 매입하는 물량이 많아질 경우 국고 낭비라는 지적도 제기될 전망이다.
한 중견 건설사 관계자는 “미분양 펀드에 참여하고 싶지만 같은 사업지라도 대형사 브랜드가 유리할 수밖에 없어 참여를 포기했다”면서 “결과적으로 수익성이 거의 없는 물건만 헐값에 넘기는 수준이기 때문에 미분양 펀드가 활성화하긴 어려울 것”이라고 설명했다.
또 다른 건설사 관계자는 “지방은 대부분 공급과잉으로 경기가 회복되더라도 주택시장 회복은 더디게 진행될 개연성이 크기 때문에 미분양 아파트 운용(전·월세) 또는 매각에서 수익성을 기대하기 어려울 것”이라며 “이렇게 되면 투자자도, 건설사도 외면할 확률이 높다”고 말했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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