정부와 한나라당이 서울을 제외한 수도권과 지방 미분양 아파트를 살 경우 5년간 한시적으로 양도세를 50∼100% 감면하기로 하는 조세특례법 개정에 합의함에 따라 미분양 해소 및 주택시장에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
건설·부동산 업계는 이번 조치로 수도권과 지방 미분양 해소에 다소 도움이 될 것이라고 입을 모은다. 하지만 수도권 남부 등 일부 지역은 기존 집값이 ‘반토막’ 나면서 아직도 미분양 아파트의 분양가가 주변 집값보다 20∼30% 이상 비싼 곳이 많기 때문에 이 같은 정책효과를 보기에는 한계가 있다고 지적한다.
특히 기존 계약자는 양도세를 그대로 내야 하지만 특례법 개정 이후 매입자에게는 양도세가 감면돼 기존 계약자와의 형평성 논란도 일 전망이다. 민간 택지 아파트에 대한 분양가 상한제 폐지도 건설사들의 아파트 공급확대를 유도하기엔 역부족이라는 지적이다.
■양도세 한시 감면, 미분양해소 도움
전문가들은 정부와 한나라당이 미분양 주택 매입 시 양도소득세를 비과세하거나 50% 감면(서울을 제외한 과밀억제권역)하기로 한 조치가 중장기적으로 수도권과 충청권 일대 미분양 해소에 크게 기여할 것으로 내다보고 있다. 특히 투자처를 찾지 못하고 있는 시중의 유동자금이 움직일 수 있는 기반이 마련됐다는 게 전문가들의 분석이다.
씨티은행 조성곤 전략엉업센터장은 “양도소득세 감면은 시중 유동자금이 본격적으로 움직일 수 있는 밑거름이 될 것”이라며 “당장은 경기 용인과 고양 등의 유망 미분양 아파트에 관심이 쏠릴 가능성이 크다”고 전망했다.
내집마련정보사 김영진 사장은 “이번 양도세 완화 조치로 지방 미분양 해소에 도움이 되는 것은 사실”이라면서 “지방에선 천안 등 충청지역 미분양의 인기가 높아질 것”이라고 내다봤다.
건설사들도 이번 양도세 완화 조치는 얼마 전 전매제한 완화조치와 더불어 미분양을 해소하는 데 큰 도움이 될 것으로 예상했다. 지난해 경기 고양시에서 도시개발사업을 통해 분양한 건설사 관계자는 “최근 전매제한 규제 완화로 문의전화가 많이 늘었는데 이번 양도세 50% 한시감면으로 미분양이 많이 해소될 것으로 기대한다”고 말했다.
다만 기존 집값이 많이 빠진 지역의 미분양 해소에는 한계가 있다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “최근 집값이 계속 하락하고 있어 미분양 아파트의 메리트도 떨어지는 만큼 당장 거래 활성화로 이어지긴 어려울 것”이라며 “수도권 상당수 지역의 미분양아파트 분양가가 아직도 주변 집값보다 20∼30% 높은 곳이 많기 때문”이라고 진단했다.
수도권 남부에서 미분양사업장을 가진 한 건설사 관계자도 “이번에 양도세가 한시적으로 완전히 감면되지만 워낙 주변 집값이 많이 내려가 있어 투자자들이 미분양 아파트에 관심을 둘지 걱정”이라고 말했다.
■기존 계약자와 형평성 논란 불가피
당정이 미분양 아파트 해소를 위해 양도세 감면이라는 카드를 꺼내 들었지만 기존 계약자와의 형평성 논란도 생길 전망이다. 미분양 아파트라고 하지만 이미 상당수의 계약자가 있는 만큼 신규 계약자에게만 양도세를 감면해 주면 기존 계약자들이 형평성을 문제 삼을 수 있기 때문이다. 수도권의 신도시에서 분양 중인 한 건설사 관계자는 “누구나 아파트를 계약할 때는 입주 후에 분양가보다 오를 것을 예상하고 분양을 받게 마련인데 불경기에도 위험을 무릅쓰고 분양받은 사람에게는 양도세를 법대로 다 받아내고 뒤늦게 합류하는 사람에게만 양도세 혜택을 주면 당연히 형평성 논란이 일 수밖에 없다”고 말했다.
또 다른 건설사 관계자는 “당장 기존 계약자들이 분양계약을 해지하고 새로 계약하겠다고 하면 할 말이 없어진다”면서 “이 때문에 신규 계약률이 올라갈 수 있지만 기존 계약자들의 해지 요구도 급증할 전망”이라고 걱정했다.
■분양가 상한제 폐지 효과 당장은
분양가 상한제 폐지도 당장 가시적인 효과를 거두기는 어려울 전망이다. 박합수 부동산팀장은 “분양가 상한제 폐지는 건설사들로 하여금 중장기적인 주택 공급 계획을 다시 세울 수 있도록 한다는 의미에서 긍정적으로 평가한다”면서도 “현 상황에서 이번 조치로 분양가격이 올라갈 여건이 안 되는 데다 공급이 갑자기 늘어나는 등의 변화도 기대하기 어렵다”고 말했다. 건설업체 한 임원은 “중장기적으로 사업성이 좋아지는 것은 사실이지만 그동안 미뤘던 사업을 바로 재개하기는 어려워 공급확대로 이어지는 것은 불가능하다”며 “경기침체로 수요가 없는 데다 은행권의 대출이 막혀 있는 것도 걸림돌”이라고 설명했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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