그동안 주택거래를 옥죄온 주택관련 세제가 확 풀리고 있다. 집을 팔거나 살 때는 물론이고 보유 때 내는 세금의 부과방식과 기준도 바뀐다. 세액을 결정할 때 사용하는 세율은 물론 지난해에 비해 늘어나는 세부담 상한액도 낮아져 실제 납부하는 세금은 대폭 줄어든다.
특히 고가주택에 부과하던 종합부동산세의 경우 세대별 합산에서 인별합산으로 바뀌어 부부공동 명의를 활용할 경우 종부세 부담을 벗어나는 사람이 크게 늘게 됐다.
■취득·등록세 줄줄이 인하·감면
16일 부동산업계 등에 따르면 집을 살 때 내는 취득·등록세는 크게 바뀌는 게 없다. 미분양 주택을 살 때만 세금이 감면될 뿐이다. 그러나 세금감면 혜택을 받을 수 있는 조건은 까다롭다. 수도권 주택은 지난 2월 12일 현재 미분양 주택이면서 내년 6월 30일까지 준공이 되는 미분양 주택을 살 때만 취득·등록세가 감면된다. 지방 주택은 다른 조건은 같지만 지난해 6월 11일부터 지난 2월 12일 현재 미분양 주택으로 감면대상 주택의 폭이 좀 더 넓다. 이런 주택을 사면 현행 각각 1.0%인 취득·등록세율이 0.5%로 떨어진다. 여기에다 농특세와 교육세를 합하면 실제 세율은 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 2.6%에서 1.1%, 85㎡ 초과 주택은 2.7%에서 1.15%로 낮아진다. 예컨대 전용 99㎡ 짜리 미분양 주택을 2억4000만원에 살 경우 취득·등록세는 648만원(농특세 및 지방교육세 포함)에서 276만원으로 57%(372만원) 줄어든다.
■보유 때 재산·종부세 부담 큰 폭 감소
집을 갖고 있을 때 내는 세금은 바뀌는 부분이 많다. 우선 모든 주택에 부과하는 재산세의 경우 세율이 0.15∼0.5%에서 0.1∼0.4%로 낮아진다. 여기에다 세율적용 구간도 넓어져 세부담은 줄어든다. 다만 얼마나 세금이 늘어날지는 아직 알 수 없다. 공시가격에다 세율을 곱해 산출세액을 결정해야 하지만 공시가격의 반영 비율(공정시장가액비율)이 아직 결정되지 않았기 때문이다. 행정안전부는 4월 말께 40∼80% 사이에서 가액비율을 결정할 예정이다. 이 비율에 따라 세금이 늘거나 줄어들 수 있다. 다만 이렇게 산출된 재산세도 세부담상한액이 적용돼 지난해에 냈던 세금에 비해 30% 이상 증가하지는 못한다.
또한 고가주택에 부과되는 종합부동산세도 대폭 줄어든다. 우선 세율은 1∼3%에서 0.5∼3.0%로 낮아진다. 또 1가구 1주택자는 3억원이 공제돼 9억원까지 종부세를 내지 않아도 된다. 세부담 상한선도 지난해 300% 이하에서 150%로 대폭 하향 조정된다.
바뀌는 기준에 따르면 기준시가 10억원짜리 주택을 소유한 사람은 3억원 공제와 세액공제, 세부담 상한선을 다 적용할 경우 올해 17만8984만원을 종부세로 내야 한다.
종부세제 개편 방안 중 눈길을 끄는 것은 세대별 합산에서 인별합산 과세로의 전환이다. 세대원이 소유한 주택의 가격을 합해 6억원이 넘으면 종부세를 부과하는 방식에서 개인별로 6억원이 초과할 경우 세부담을 지우는 방식으로 바뀐 것이다. 이렇게 되면 부부공동 명의를 활용하면 12억원짜리 주택까지 종부세가 부과되지 않는다.
또 주택의 보유기간에 따라 20∼40%, 연령(60세 이상)에 따라 10∼30%까지 공제를 받을 수 있기 때문에 공제액은 최고 70%까지 늘어나 세부담이 줄어든다.
■매도 때 양도세 경감 다주택자 최대 혜택
집을 팔 때 내는 세금인 양도소득세도 크게 줄어든다. 우선 이날부터 다주택자의 중과세가 모두 없어졌다. 따라서 여러 주택을 갖고 있어도 모두 일반과세율을 적용 받는다.
지난해 9∼36%이던 세율도 올해에는 6∼35%로, 내년에는 6∼33%로 낮아진다. 다주택자는 줄어든 일반과세율까지 적용 받아 세금이 대폭 줄어든다.
다주택자뿐 아니라 1주택자도 세제감면 혜택이 주어진다. 1가구 1주택 중 비과세 요건(3년 보유, 서울 등은 2년 거주 추가)을 갖추면 양도세를 내지 않는 주택의 기준이 기존 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택까지 확대된다.
또한 일시적으로 2주택자가 된 경우 기존주택을 2년 안에 팔면 나머지 신규 주택은 1주택으로 간주된다. 이 주택 역시 비과세 요건을 갖추면 세금을 내지 않아도 된다.
주택 구입 단계에서와 마찬가지로 미분양 주택은 양도세도 감면 받을 수 있다. 지난 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 수도권 과밀억제권역에서 신축주택(서울 제외)을 구입한 뒤 5년 이내 팔면 양도세를 60%, 기타 지역에서는 100% 각각 감면 받는다.
/victoria@fnnews.com 이경호기자
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