아파트 미분양 해소를 위해 도입된 미분양펀드(미분양 기업구조조정 리츠)가 실질적으로 지방의 미분양 해소에 실효성이 크게 떨어진다는 지적이 일고 있다.
이는 미분양펀드 편입대상인 미분양아파트의 공정률과 분양률 기준이 너무 엄격해 악성 미분양이 대부분인 지방의 미분양아파트는 대부분 제외되기 때문이다. 현재 미분양펀드 편입기준은 공정률과 분양률 모두 30% 이상이어야 한다.
미분양펀드 수혜를 놓고 수도권과 지방, 대형 건설사와 중견 건설사 간의 형평성 논란도 제기되고 있다. 전문가들은 “미분양펀드를 활성화시키기 위해서는 펀드 편입요건을 더 완화하고 수도권과 지방 간에도 차등 적용해야 한다”고 입을 모은다.
■“분양률·공정률 30% 이상 충족 무리”
5일 건설업계에 따르면 현재 대한주택공사 등이 정한 미분양펀드의 편입요건으로는 지방의 미분양 해소에 별로 도움이 되지 않는다고 지적한다.
한 중견 건설사 관계자는 “그동안 알짜 지역의 미분양도 분양가를 20%가량 낮춰서 일반수요자와 직원들에게 팔고 있는데 대부분이 악성인 지방 미분양은 펀드 편입 요건인 분양률 30% 이상을 도달한 사업장이 많지 않다”면서 “이 때문에 상대적으로 분양률이 높은 수도권 미분양이 혜택을 받게 되는 것은 물론 지방에서도 마케팅 여력이 있는 대형 건설사들이 유리해 ‘부익부 빈익빈’ 현상을 가중시키고 있다”고 지적했다.
실제 대한주택공사와 대한주택보증이 미분양펀드용으로 최근 신청 접수한 미분양 아파트 1만여가구 등 절반 이상이 대형 건설사의 미분양 물량으로 나타났다.
건설사의 또 다른 한 관계자도 “회사 내에 쌓여 있는 지방 미분양 물량의 경우 분양률 30%를 맞출 수 있는 사업장은 많지 않아 미분양펀드의 혜택을 받기가 사실상 어렵다”면서 “적어도 지방의 악성 미분양을 해소하기 위해서는 펀드 편입요건을 일괄적으로 낮추든가 아니면 수도권에 비해 지방의 미분양 물량에 대해 펀드 편입요건을 더 낮춰 차등화해야 할 것”이라고 강조했다.
일부 대형 건설업체들은 분양률이 극히 저조한 사업장을 청산하는 사례도 나타나고 있다. 기존 계약자들에게 계약금과 중도금 등을 돌려주고 시기를 봐서 재분양하든가 아니면 사업장을 매각하는 방안을 추진키로 한 것.
한 대형 건설사 관계자는 “분양이 거의 되지 않은 데다 미분양펀드에도 편입할 수 없어 일부 사업장은 아예 분양대금을 돌려주고 미착공 상태로 당분간 남겨두기로 했다”고 말했다.
■펀드 운용 후 남은 물량 매입가격도 딜레마
미분양펀드의 재매입가격 비율도 여전히 딜레마다. 주공은 펀드 운용기간이 끝난 후에도 아파트가 팔리지 않으면 해당 아파트를 분양가보다 싼 가격에 매입한다는 방침이다.
하지만 분양가 대비 매입 비율이 지나치게 낮을 경우 건설사들이 매각을 포기할 수밖에 없게 된다.
지난 3월 주공과 우리투자증권이 모집해 만든 ‘우투 하우징 1호’의 경우 준공 후 미분양 물건을 매입한 것이었으나 분양가 대비 매입가 비율은 68% 수준이었다. 그러나 이번에 운용하는 미분양펀드는 준공 전 미분양 아파트를 편입 대상에 포함시켜 매입가 비율이 더 낮아질 가능성이 높다.
이와 관련해 주공 관계자는 “건설사들은 주공이 매입하는 미분양펀드 외에도 일반 금융사가 지원하는 미분양펀드와 주택금융공사와 공조해 채권담보부증권(P-CBO)을 설정하는 등 다양한 해결 방안을 모색해 볼 수 있다”면서 “미분양펀드 자체가 건설사 유동성을 지원해 주기 위한 것이지만 주공도 리스크를 과도하게 떠안을 수는 없다”고 말했다.
한편 주공과 대한주택보증은 지난달 24일 미분양펀드를 운용할 주간사를 모집한 결과 우리투자증권·신한은행·삼성증권·동부증권·동양종합금융증권 등 5개 증권사가 신청을 접수했다. 주공은 이르면 6일 우선협상대상자를 발표할 예정이다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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