일반인들이 투자할 수 있는 준공 전 미분양 리츠(CR리츠)가 이르면 이달 말께 출시된다. 대한주택공사가 주간사로 선정한 우리투자증권과 삼성증권은 각각 금융권이나 건설사가 자금의 일부를 출자금으로 전환하고 나머지 금액을 공모자금으로 조성하는 리츠 구조를 만들어 건설사·금융사·대한주택보증 등과 협의 중이다.
■연간 수익률 6∼7%보장 추진
17일 주공 등에 따르면 준공전 미분양 리츠는 일반인들을 대상으로 공모할 예정이다. 준공전 미분양 리츠는 공사를 마치지 않은 미분양 아파트에 투자하는 상품으로 대한주택보증이 준공을 보장해주고 투자 만기일에도 미분양이 소진되지 않는 경우 주공이 시세보다 싼 가격으로 매입키로 해 투자자는 안정적인 수익을 낼 수 있다.
우리투자증권이 진행하는 준공전 미분양 펀드는 일반인들을 투자자로 모집하되 부족분은 금융권이 출자자로 나서 채우게 될 것으로 보인다. 프로젝트파이낸싱 대출해준 금액을 일부 상환받는 대신 일부를 출자로 전환, 공사를 완공하는 것이다.
예를 들어 1000억원짜리 사업장에서 400억원가량 프로젝트파이낸싱(PF)대출을 받은 경우 은행권은 이 중 50%인 200억원만 상환을 받고 나머지 100억원은 출자로 전환하는 것. 출자금은 준공이 될 때까지 은행권이 돌려받을 수 없게 된다. 나머지 100억원은 준공과 상관없이 분양이 진행되는 대로 건설사가 은행에 상환해야 한다.
삼성증권이 추진 중인 리츠는 공모부족분을 건설사가 출자하는 구조로 진행된다. 준공 전까지 건설사가 일부 미수금을 회수한 후 출자하는 구조다.
이들 2가지 리츠 모두 공모로 진행되며 투자 만기는 3년 정도로 잡고 있다. 특히 주공이 해당 준공아파트 매입을 확약하기 때문에 연간 6∼7%가량의 확정 수익이 보장될 전망이다.
우리투자증권 관계자는 “확정 수익률이 보장되기 때문에 투자자 입장에선 현행 금리 이상의 수익을 낼 수 있는 안정적인 상품이 될 것”이라며 “높은 수익률을 내기 위해 사업지 선정후 관계기관과 얼마나 조율하느냐가 관건”이라고 말했다.
■유동성 부담 해소방안 보완 필요
하지만 건설사나 금융권이 일부 출자하는 경우 유동성 부담 해소방안이 마련돼야 한다는 지적이다. 금융권이 상환금 일부를 출자로 전환하는 경우 길게는 2∼3년간 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 건설사가 출자할 경우에도 재무구조가 더 악화될 수 있다.
여기에 투자 물건을 고르기도 쉽지 않다. 수도권 외곽 미분양 아파트의 경우 분양가가 시세보다 지나치게 높아 주공과 건설사가 매입확약 비율을 결정하는데 난항을 빚을 수 있기 때문이다. 한 대형 건설사 관계자는 “미분양 리츠는 일반 투자자들이 악성 미분양에 투자해 서로 윈윈하는 것이 목적인데 현재 조건으로 건설사와 증권사, 주공 등이 모두 만족할 만한 상품을 구성하기가 쉽지 않다”고 말했다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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