토지임대부주택(반값아파트)은 정부가 2007년 10월 경기 군포 부곡지구에 389가구를 시범적으로 공급한 이후 2년 만에 공급이 재개되는 것이다. 시범공급된 군포 부곡지구는 경기 외곽지역인 데다 전매제한기간이 10년으로 지나치게 길고 토지의 월 임대료도 40만원에 육박해 실효성이 떨어진다는 지적을 받아 왔다.
하지만 앞으로 공급될 반값아파트는 보금자리주택지구와 위례신도시 등 ‘노른자위 지역’ 또는 도심에 공급되는 데다 용적률을 250% 정도로 높이고 택지조성원가를 낮춰 공급가격과 임대료 등이 더 떨어질 것이라고 국토부는 설명했다.
■종전보다 분양가·토지임대료 크게 떨어질 듯
앞으로 공급되는 반값아파트는 2007년 시범사업으로 공급됐던 군포 부곡지구의 토지임대부주택에 비해 분양가가 10∼30% 가까이 낮게 책정될 것으로 보인다. 또 월 토지임대료도 종전보다 절반 가까이 떨어질 것이라는 게 국토부의 설명이다.
정부는 이를 위해 반값아파트용 택지공급가격을 조성원가의 90∼100% 선으로 싸게 공급하는 방안 등을 검토 중이다. 건물분의 분양가는 분양가상한제로 책정된 건축비를 초과할 수 없게 된다. 용적률은 최소 250%를 적용해 공급단가를 크게 낮출 수 있을 것으로 기대된다. 군포 부곡지구의 경우 용적률이 150%이고 택지공급가격은 조성원가의 110% 수준이었다.
국토부 관계자는 “군포 부곡지구와 비교하면 용적률이 크게 높아지고 택지공급단가도 낮아져 분양가는 10∼20% 가까이 저렴해지고 같은 입지를 기준으로 할 때 월 임대료도 40만원대에서 20만원대 초반으로 떨어질 것”이라고 설명했다.
입주자 권리도 크게 확대된다. 우선 토지의 임대기간을 40년으로 정해 사실상 영구임대주택 수준으로 하고 만기 때도 같은 아파트단지 입주자 중 75% 이상이 요구하면 연장할 수 있게 된다. 노후화한 토지임대부주택에 대해서는 재건축 권한도 부여돼 사실상 일반 아파트처럼 활용할 수 있다.
입주자가 사업시행자에게 월세로 내는 토지임대료는 용적률 상향으로 상대적으로 떨어지는 데다 공급가격도 종전에 비해 낮아져 군포 부곡지구에 비해 20% 안팎 낮아질 전망이다.
■임대료 보증금(전세 형태)으로 전환 가능
토지임대료는 공공택지의 경우 택지조성원가, 민간택지는 감정가격에 3년 만기 정기예금 이자율을 적용해 산정된다. 약정 체결 후 2년째부터는 토지 임대료를 올릴 수 있지만 주택임대차보호법에 따라 5%를 초과할 수 없다.
매달 내는 임대료를 보증금(전세 형태)으로 전환할 수 있도록 해 사실상 장기전세주택처럼 살 수 있도록 했다. 임대료를 보증금으로 받을 경우 등 사업시행자는 차후 이를 안전하게 돌려주기 위해 보증금 전액에 대한 보증보험에 가입하고 임대차 계약기간에 이를 유지해야 한다. 이때 보증수수료는 토지소유자와 토지임대주택 소유자가 나눠서 내고 매년 재산정해야 한다.
전매제한기간은 기존 10년에서 5년으로 절반이 줄어든다. 그러나 생업상의 이유로 다른 시·군·구로 이전하거나 해외이주 등 불가피한 경우는 전매가 허용된다. 다만 전매제한기간 내에 팔 경우 사업자에게 우선 매각을 신청해야 한다. 사업자가 우선 매입한 주택을 다시 팔 경우 무주택자에게 우선 공급키로 했다. 또 재공급 가격은 최초 건물분 공급가격에 이자, 감가상각비, 제세공과금, 자본지출을 고려하도록 했다. 미분양된 반값아파트는 해당 주택의 준공시점부터 한 달간 전세나 월세 임대로 활용할 수 있도록 했다.
국토부는 반값아파트의 입주자격은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 준해 무주택세대주에게 공급할 계획이라고 설명했다. 여기에 소득 수준 등 변수를 고려, 오는 10월께 입주자격을 최종 확정할 예정이라는 게 국토부의 설명이다.
/cameye@fnnews.com 김성환기자
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