서울시가 아파트 재건축사업 때 전체 가구수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하 소형주택으로 짓도록 하는 도시및주거환경정비조례 개정안을 시행키로 함에 따라 서울지역 재건축아파트 시장과 사업에 미칠 영향에 관심이 쏠리고 있다.
부동산 전문가들은 이번 조치로 서울 강남권의 중층 재건축단지 40여곳 2만7000여가구가 큰 타격을 받을 것으로 내다봤다. 특히 강남구 압구정현대와 송파구 잠실주공5단지 등 현재 전용면적 85㎡ 이상 중대형 위주로 구성된 서울시내 중층 노후 아파트단지는 재건축이 사실상 불가능할 전망이다.
서울시는 이에 더해 전용면적 85㎡ 이하 주택을 전체 연면적의 50% 이상 건설하도록 의무화함에 따라 재건축사업 때 중대형 아파트를 배정받기가 더 어려워지고 사업성이 크게 악화될 것으로 예상된다. 이에 따라 그동안 집값 상승을 견인해 온 재건축 아파트시장이 다시 위축될 것으로 보인다.
■중층 단지 재건축 사실상 ‘올스톱’
23일 부동산업계에 따르면 서울시의 이번 조례 개정으로 강남구 개포주공과 강동구 고덕주공, 송파구 가락시영 등 저층 단지를 제외한 강남권 중층 재건축단지 40여곳 2만7000가구는 재건축사업이 사실상 어렵게 됐다.
기존 아파트를 헐고 재건축할 경우 전체 가구수의 60%를 85㎡ 이하로 지어야 하기 때문에 전용면적 85㎡ 이상 중대형 위주로 구성된 중층 단지의 경우 기존 조합원의 상당수가 재건축 이후 현재 거주면적보다 작은 아파트를 배정받을 수밖에 없기 때문이다. 이에 따라 주택형 배정에 따른 조합원 간 형평성 문제로 인해 재건축 동의 자체가 어렵다.
강남구 압구정동 압구정현대1차는 482가구 모두 전용면적 85㎡ 이상으로 구성돼 있고 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 3930가구 중 2280가구가 112㎡로 이뤄져 재건축 추진이 쉽지 않다. 강남구 대치동 은마아파트도 4424가구 중 2750가구가 102㎡로 구성됐다.
강남구 대치동 중층 재건축단지의 한 관계자는 “서울시가 소형의무비율을 조례로 의무화한 데다 연면적에 대한 중소형비율 기준까지 새로 도입함에 따라 앞으로 중층단지의 재건축은 사실상 불가능하게 됐다”고 말했다.
■재건축 투자메리트 반감될 듯
서울시가 소형의무비율을 강화한 데 이어 전체 연면적의 50% 이상을 전용 85㎡ 이하로 짓도록 하는 규정을 도입함에 따라 재건축의 사업성이 더욱 악화될 전망이다.
현도컨설팅 임달호 사장은 “소형의무비율에다 연면적 기준까지 도입돼 조합원들이 재건축을 통해 넓은 면적의 아파트를 배정받기가 더욱 어려워졌다”며 “이 때문에 재건축단지의 투자메리트도 반감될 것”이라고 내다봤다.
이에 따라 올해 들어 과열양상을 보이던 서울 강남권 등지의 재건축아파트 값 상승세도 한풀 꺾일 전망이다. 강남권 재건축단지는 올해 초부터 정부의 재건축 규제완화와 서울시의 한강변 재건축단지 초고층 개발허용 발표 등으로 거래가 급증하고 가격도 급등세를 보여 왔다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
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