한강변 초고층 개발은 서울시가 성동구 성수, 강남구 압구정, 용산구 이촌, 영등포구 여의도, 마포구 합정 등 5개 지역을 전략정비구역으로 지정해 최고 50층 이상(평균 40층) 초고층으로 개발하겠다는 것이다. 하지만 이번 조치로 기존 중층 아파트 밀집지역인 압구정, 이촌, 여의도지구는 사업성 저하로 사실상 재건축 추진이 어렵게 됐다.
이는 서울시가 용적률을 법정 상한인 300%로 올려 초고층 개발을 허용하는 대신 해당 사업부지의 20∼30%를 기부채납키로 한 데 이어 소형의무비율까지 맞출 경우 일반분양 물량이 크게 줄고 경우에 따라서는 조합원이 집을 줄여가야 하는 상황이 발생하기 때문이다.
26일 부동산업계에 따르면 한강변 전략정비구역 중 한 곳인 서울 강남구 압구정지구는 서울시의 재건축 규정에 따라 재건축을 진행하면 재건축이 불가능한 것으로 나타났다.
서울시의 개발방안에 따르면 압구정지구는 한남대교에서 성수대교에 이르는 총면적 115만㎡를 3개 주구로 나눠 통합개발하게 된다. 현대, 미성, 한양 등 대부분이 전용면적 85㎡ 이상 중대형으로만 구성된 압구정지구는 25∼30%를 기부채납하고 용적률 300%를 적용받게 된다. 하지만 현재 평균 용적률이 190% 수준인 압구정지구는 서울시의 규정에 따라 용적률 300%를 적용해 재건축하더라도 강화된 소형의무비율에 따라 조합원 상당수가 기존 주택보다 오히려 좁은 면적을 배정받아야 하는 상황이 발생한다. 실제 압구정현대 1차의 경우 가장 작은 면적인 142㎡ 가구주는 전용면적 85㎡ 이하를 배정받게 된다. 압구정현대 한 주민은 “현 상황에서도 압구정지구는 재건축이 어려운데 서울시가 소형의무비율 기준을 더 강화했으니 재건축이 되겠느냐”고 말했다.
기존 3종 주거지역을 상업지구로 용도변경해 초고층 개발하는 여의도지구도 마찬가지다. 용적률이 현재 200% 수준에서 600%로 크게 높아지지만 기부채납 비율이 최대 40%에 달하는 데다 재건축을 하더라도 사선제한(건물높이와 도로폭의 관계를 따져 건물 높이를 제한하는 것)과 동간거리(인동간격) 제한 등으로 600%를 다 적용받지 못할 것으로 예상된다. 여의도 목화아파트 인근의 한 중개업소 관계자는 “조합원들은 아마도 소형의무비율을 잘하면 피해갈 수 있겠지만 전체 연면적의 50%를 전용면적 85㎡ 이하로 짓도록 한 조항이 문제”라며 “이곳 106㎡ 집주인의 경우 145㎡ 이상으로 옮겨가고 싶어하지만 이 조항 때문에 면적을 늘려가는 데 한계가 있어 주민동의를 받기 어려울 수 있다”고 지적했다.
강남구 대치동의 한 아파트 재건축추진위 관계자는 “2종 주거지역 층수를 완화하고 한강변 초고층 개발도 허용해 놓고 정작 제일 중요한 소형의무비율을 더 강화한 이유를 모르겠다”며 “한쪽에선 초고층 개발을 해주겠다며 층고 제한을 풀고 한쪽에선 소형의무비율을 강화해 재건축을 불가능하게 만드는 전형적인 탁상행정을 펴고 있다”며 비난의 목소리를 높였다.
이에 대해 서울시 주택국 관계자는 “소형의무비율 규정은 이미 조례로 제정됐기 때문에 이 규정대로 재건축이 어렵다면 소형의무비율을 피해 1대 1 재건축을 추진하면 되지 않느냐”며 “1대 1 재건축의 경우 연면적 10%까지 늘리는 게 가능해 대안이 될 수도 있다”고 말했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
■사진설명=서울지역 재건축 단지에 대한 소형의무비율 규제로 서울시가 역점을 두고 추진 중인 한강변 초고층 개발프로젝트도 발목이 잡힐 것으로 예상된다. 초고층 개발 대상지 중 한 곳인 강남구 압구정동 일대 아파트 단지.
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