주택건설 인·허가 물량과 주거용 건물 착공면적, 분양실적 등 주택건설 3대 선행지표가 최악의 수준으로 치닫고 있다. 이들 물량의 입주가 본격화되는 2∼3년 뒤에는 주택시장이 심각한 수급 불균형을 빚을 것으로 우려된다. 공급물량이 수요에 비해 턱없이 부족하다보니 집값 앙등이 예견되고 있다.
지난해 전국의 주택건설 물량은 인·허가 기준 37만1285가구로 1999년 이후 최저치로 떨어졌다. 정부 목표치(50만1000가구)의 74%에 불과한 저조한 실적이다. 주거용 건축물의 착공면적도 전년도의 절반 수준인 1566만3000㎡로 줄어든 가운데 관련 통계가 시작된 2000년(2673만㎡) 이후 최저를 기록했다. 주택의 실제 분양물량은 23만여가구로 2000년 이후 연평균 물량보다 3만가구 정도 줄었다.
■2∼3년 뒤 주택수급난 불보듯
수도권을 중심으로 공공택지개발 사업과 뉴타운개발도 경기침체 영향으로 줄줄이 지연, 주택 공급 여건은 악화일로다.
주택시장이 부동산 규제→집값 하락 및 수요기반 붕괴→주택 및 택지 미분양→규제완화→주택공급 부족→가격 급등(?)의 악순환에 접어들었다. 수급 불균형의 심화 속에 경제회복이 맞물리면 주택시장이 어떻게 될지에 대해 우리는 2000∼2006년의 주택시장 상황을 통해 충분히 경험했다.
시중에 떠도는 부동자금이 최대 550조원에 이른다고 한다. 그런데 경제와 시장 상황이 여전히 악화돼 3대 투자상품 중 주식과 펀드 시장은 부동자금을 끌어들이는 데 한계가 있다. 더구나 세계 각국은 글로벌 금융 및 실물경제 위기를 타개하기 위해 천문학적인 자금 투입을 추진하고 있다. 이들 자금이 본격적으로 풀리면 시중에 유동성 증가에 따른 인플레이션이 불가피하다.
■경기회복과 맞물려 폭등할수도
시중에 돈이 넘치면 당연히 화폐 가치는 떨어지고 고액 자산가들이 보유하고 있는 ‘장롱 속 현금 자산’은 투자처를 찾아 쏟아져 나올 수 밖에 없다. 인플레이션 기간에는 현금성 자산의 가치는 상대적으로 떨어져 유동성이 대거 실물로 흘러 들 수밖에 없고 결과적으로 ‘불패신화’를 경험한 부동산 시장에 유입될 것이 명약관화하다.
전문가들은 장롱 속 현금자산은 1년 이상을 버티지 못한다고 한다. 인플레이션으로 화폐의 가치가 떨어져 장롱 속에서 연간 수천만원 또는 수억원씩을 까먹기 때문이다. 2001년 하반기 서울 강남권 재건축을 시작으로 불붙기 시작한 집값 앙등도 바로 장롱 속 현금자산의 부동산 시장 유입에서부터 비롯됐다.
때맞춰 정부도 건설부동산 경기 부양을 통한 경제회복 견인이라는 정책 기조 아래 참여정부 때 만들어진 각종 부동산 규제를 잇따라 철폐하고 있고 경제위기 극복을 위해 기준금리를 지속적으로 인하, 저금리 기조가 이어져 실물에 대한 투자 메리트는 상대적으로 커지고 있다.
거액 자산가들의 자금이 본격적으로 부동산 시장에 유입되고 1년 가까이 관망세를 보여온 실수요자들이 저금리를 틈타 대거 부동산 매입에 나설 경우 집값은 뛸 수밖에 없다. 필요로 하는 곳에 주택공급이 제대로 이뤄지지 않아 수급 불균형을 빚을 경우 가격 폭등으로 이어질 수도 있다.
■공급가로 막는 규제 혁파 시급
집값 안정세를 유지하기 위해 공급 여건을 갖추는 게 급선무다. 그러기 위해서는 수요 기반을 살려야 한다. 그래야 택지개발이 원활이 이뤄지고 주택건설 업체들도 앞다퉈 집을 짓게 된다.
수요기반을 살리기 위해서는 서울 강남 3구의 투기지역·투기과열지구 해제와 양도세 한시면제 등 이른바 ‘3대 부동산 규제를 즉시 풀어야 한다. 나아가 공급을 가로막는 각종 규제들을 혁파해야 한다. 오르는 집값을 잡는다고 규제폭탄을 쏟아 붓는 것은 정도가 아니다. 수요가 있는 곳에 그만큼의 물량을 공급함으로써 시장을 안정시키는 게 최선책이요 정공법이다.
정책은 타이밍이 중요하다. 머뭇거리다가 시간을 놓치면 국민이나 나라나 몇 갑절에 이르는 피해를 보게 된다. 시장도 정상적으로 작동되기 어려워진다. 부동산 규제를 서둘러 풀어야 하는 이유가 여기에 있다.
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