“용적률을 법적 상한선까지 적용할 수 있고 층수 규제와 사업절차가 간소화돼 이젠 재건축이 가능합니다.”(서울 강남구의 한 재건축단지 조합 관계자)
정부가 지방자치단체가 연일 발표하고 있는 재건축 규제완화에 시장에서는 기대감이 한껏 부풀고 있다. 이로 인해 서울 강남권 등 주요 재건축 추진 단지의 아파트값도 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.
실제로 외견상으로는 재건축 사업에 대해선 ‘이미 풀 건 다 풀었다’고 해도 과언이 아니다.
이에 더해 서울시와 일부 지자체의 시의회는 최대 40년 이상으로 규정된 재건축 연한까지 줄이려는 움직임을 보이고 있다.
하지만 시장에서는 재건축 사업을 가로막는 ‘3대 규제’ 중 하나인 ‘소형주택 건설 의무비율 규제’가 그대로 남아 있다는 사실을 간과하는 것 같다. 소형주택 건설의무 비율 규제는 재건축 사업을 통해 아파트를 새로 지을 때 전용면적 85㎡ 이하 주택을 의무적으로 60% 이상 지어야 하는 제도다. 이는 그동안 서울시내 상당수 중층 재건축단지들의 재건축을 가로막는 대표적인 규제로 손꼽히고 있다.
이 때문에 재건축단지 중 올해 들어 가장 많이 가격이 오른 서울 송파구 잠실주공 5단지의 경우 재건축 사업 추진이 어렵다. 총 3930가구인 이 단지는 전체 가구 수의 60%를 전용면적 85㎡ 이하로 지을 경우 현재 가장 작은 면적대인 112㎡ 거주자의 상당수가 추가 분담금까지 내면서 오히려 집을 줄여가야 하는 상황이 발생하기 때문이다. 하지만 이 단지 집값은 올해 상반기에만 40%가 넘게 올랐다. 그런데도 집값이 이처럼 무섭게 오르는 것은 이같은 맹점을 간과한 탓이다.
시장 참여자들은 과열 양상을 보이고 있는 재건축 아파트 투자에 대해 한 번쯤은 냉정히 짚어봐야 한다.
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