경매부동산 ´봇물´ 올봄에 노려봄직

부동산경매 올 3∼4월을 노려라．

서울과 신도시를 중심으로 아파트 전셋값 상승이 확산될 조짐을 보이고 일부지역의 매매값 마저 들썩거리고 있어 무주택서민의 내집 마련에 적신호가 켜졌다．이런 가운데 지난해 하반기 경기침체기에 발생된 경매물건이 올 3∼4월 중 대거 쏟아질 전망이어서 무주택 실수요자들에게 좋은 기회를 제공할 전망이다．통상 연말에 경매대상물건이 많이 발생하는 데다 지난해 하반기 경기불황으로 발생한 경매물건들이 4∼6개월 정도의 경매준비기간을 거쳐 한꺼번에 쏟아져 나올 것으로 예상되기 때문이다．

경매전문가들은 경기가 위축되면 부동산을 담보로 대출받은 부동산 소유자들은 사업 등의 실패로 빚을 갚지 못하는 경우가 발생,이때부터 2개월 가량은 금융기관의 최고장 발송 등의 과정을 거치고 그래도 갚지 못하면 압류 등의 소송절차와 감정평가를 거쳐 경매시장으로 나온다는 것이다.

따라서 극심한 부동산시장 침체기인 지난해 10∼12월중 발생한 경매대상물건들이 이같은 절차를 거쳐 오는 3월께부터 본격적으로 쏟아져 나오게 된다．

매물이 많이 쏟아지면 시장원리에 의해 유찰횟수가 늘고 그 만큼 싼 가격에 부동산을 사들일 수 있는 기회가 많아진다．물론 우량물건도 그만큼 많다．전문가들은 따라서 이 시기에 나오는 경매물건에 관심을 가질 것을 권한다．

◇아파트=전문가들은 경매로 아파트를 매입하려는 수요자들은 실수요위주로 투자할 것을 권하고 있다．경매열기가 달아오르면 낙찰가가 시세수준까지 육박하는 경우가 많기 때문에 시세차익을 바라기는 힘들다는 이유에서다．다만 입지여건이 양호한 아파트를 마련할 수 있는 이점은 있다．

서울 강남권이나 재건축대상아파트 등 구체적인 테마를 정해 입찰에 참가하는 것이 효율적이다．물론 신도시지역이나 낙찰금 규모가 큰 대형아파트들은 일정 시세차익을 바랄 수는 있으나 환금성이나 초기자금부담 차원에서 메리트가 크지 않다．자금사정을 감안하는 것은 기본이다．

◇근린주택=경매감정가가 3∼4억원대인 소형매물에 관심을 가질만 하다．내집마련을 겸해 점포임대나 직접운영 등을 통한 재태크를 할 수 있기 때문이다．경매에 참가하기 전에는 상권을 면밀히 분석하고 낙찰후에 임대가 가능한지 여부를 살펴야 한다．그 대상지로는 역세권이나 부도심 대로변 등 이 안전하다．인근 부동산중개업소를 방문해 임대료 시세를 알아본 뒤 임대수입을 계산해 낙찰가 대비 수익률을 따져보는 것도 중요하다．

◇단독주택=단순한 시세차익을 바라기 보다는 매입후 리노베이션 등 가공을 통해 부가가치를 높여 되파는 방법으로 활용할 수 있다．물론 단독주택을 원하는 실수요자라면 더욱 좋다．단독주택의 경우 주택 그자체 뿐만 아니라 원룸주택이나 식당,고시원 등 수익성부동산으로 전환하는 방안도 고려해 볼 필요 있다．따라서 최소한 리노베이션에대한 전문지식과 용도전환에 대한 기본적인 상식은 갖추고 있어야 한다．그렇지 않은 경우에는 리노베이션 업체와 제휴를 맺고 있는 경매전문컨설팅업체에 의뢰해 경매에 참여하는 방법도 생각해 볼 필요있다．

/ [e-mail] 정훈식기자