채무자 사망했어도 경매 가능한지…

문: 지난 97년 10월 채무자 겸 소유자의 대지에 6800만원에 근저당권을 설정했다. 채무자가 변제를 차일피일 미뤄오다가 지난해 사망했다. 상속인들은 현재까지 유산을 상속하지 않은 상태이다. 이때 경매신청이 가능한지. 가능하다면 누구를 상대로 경매신청을 해야 하는지.

답: 경매 이해관계인의 사망을 경매개시 결정전과 후로 나눠 살펴보면 다음과 같다. 먼저 질문내용처럼 채무자 겸 소유자가 경매개시 결정전에 사망한 경우에 경매절차는 유효하며 경락허가 결정을 해도 위법은 아니다.

상속인이 있을 경우 상속인들은 상속 사실을 증명하고 이해관계인으로 경매절차에 관여 할 수 있으며 혹 상속인들이 근저당권으로 담보된 채무내용 등을 미쳐 알지 못했더라도 경매진행에는 영향을 미치지 못한다. (대법원 1995. 9. 6자 95마372, 95마373 결정 등)

단 임의경매 신청시에 소유자의 사망사실이 확인될 경우에는 상속인을 상대로 하지 않고 사망자를 상대로 한 경매신청은 부적법하여 각하사유에 해당된다. 이때 대위에 의한 상속 등기를 통해 상속인을 소유자로 변경할 수 있다. 만약 상속인이 이에 응하지 않을 경우에는 경매신청 채권자가 ‘상속대위등기’를 한 후 등기부등본을 제출해 소유자를 새롭게 정정한다.

경매개시 결정이 내려져 경매진행 도중에 채무자 또는 소유자가 사망했다면 경매절차는 중단되지 않고 그대로 속행된다. 상속인들이 사망사실을 증명하고 자기를 이해관계인으로 신청하여 경매절차에 관여 할 수 있으나 그렇게 하지 않는 이상 경매절차는 그대로 진행된다.

왜냐하면 임의경매에 있어서 저당권 등 담보권의 실행대상은‘담보부동산’이지 강제집행절차에서와 같이 대립하는 상대방을 전제로 하지 않기 때문이다. 이에 경매개시 자체의 효력에는 별다른 영향이 없다.

반대로 임의경매 개시결정 후 경매를 신청할 수 있는 근저당권자인 채권자가 사망하여 상속인이 이를 상속 신청한 경우에도 경매절차는 그대로 진행되며 집행법원이 이를 채무자 또는 소유자에게 통지할 필요는 없다.