동탄2신도시 2년8개월만에 분양 가능할까

정부가 경기 화성 동탄2신도시 건설을 위한 첫삽도 뜨기 전에 여기 저기서 문제점이 노출돼 당초 계획대로 추진될지에 대한 우려의 목소리가 높아지고 있다. 당장 오산시 의회와 시민들은 동탄2신도시와 주변을 주택거래신고 구역으로 묶은 것에 강력 반발하고 있고 아파트분양가 책정의 기초가 되는 땅값은 하루가 다르게 오르고 있다. 건설교통부는 교통소통 문제가 크게 부각되자 뒤늦게 21개 노선을 신설하는 ‘수도권 남부 교통개선 대책’을 내놨지만 막대한 예산이 투입되기 때문에 입주시기에 맞춰 도로가 개통될지도 미지수다.

■2010년 2월 첫 분양 가능한가

보통 신도시 개발시간은 지구지정과 보상, 실시계획 승인 등 절차를 거칠 경우 최소 5년 이상씩 소요된다. 실제로 경기 성남 판교신도시는 2001년 12월 지구지정이 된 이후 보상과 공사, 분양을 거쳐 실제 입주는 내년 12월에나 이뤄진다. 무려 7년이란 기간이 소요되는 것이다.

동탄2신도시와 마주보고 있는 동탄신도시는 2001년 4월 지구지정, 2003년 3월 공사 착수, 2004년 6월 아파트 분양을 거쳐 2006년 12월 입주를 시작해 전체적으로는 5년8개월이 걸렸다.

정부는 그러나 이번 동탄2신도시의 경우 택지개발 절차를 통합하는 등 전체 개발기간을 대폭 단축키로 해 큰 문제가 없다는 것이다. 이에 따라 첫 분양시기를 2010년 2월로 잡았다. 신도시 후보지 지정에서 분양까지 2년8개월 걸리는 셈이다.

건교부측은 “신도시 발표 후 화성시에서 즉시 지구지정을 위한 주민 공람을 실시할 계획이고 이후 관계기관 협의 등을 거쳐 내년 2월이면 택지개발예정지구 지정과 개발계획을 동시에 확정할 수 있다”고 밝혔다.

하지만 최근 건교부가 지난 5일 동탄2신도시를 주택거래신고제로 묶으면서 인근 오산시 은계동, 부산동, 원동, 수청동지역을 포함시켜 주민들이 크게 반발하고 있다. 오산시도 도시계획 행정에 차질을 줄 수 있다며 은근히 못마땅해 하고 있어 앞으로 동탄2신도시와 관련한 협의가 상당기간 지연될 공산도 크다.

또한 정부가 택지개발절차를 간소화해 기간을 최대한 단축하겠다고 하지만 걸림돌도 많다. 보상의 경우 대부분 땅 소유주들이 정부가 제시하는 감정가에 불만을 제기하는 경우가 허다하기 때문에 마무리될 때까지는 상당한 시간이 소요된다.

주택 후분양제 역시 분양시기를 늦출 수 있는 요인이다. 후분양제는 공공택지내에 짓는 주택이 60% 이상(2009년부터) 완공됐을 때 분양하는 것으로 동탄2신도시가 여러가지 요인으로 공사가 늦어진다면 분양 역시 연기될 수밖에 없다.

■평당 분양가 800만원선 과연 지켜질까

동탄2신도시 후보지인 동탄면 영천리, 계리, 신리, 방교리 일대 땅값은 이미 지난해부터 오르기 시작했다. 또 지구지정까지의 시간도 많이 남아 있어 이 기간에 추가로 오르게 돼 토지보상 비용이 당초 예상을 크게 웃돌 전망이다.

실제로 화성시 땅값은 이미 지난해 4·4분기 2.2% 오른 데 이어 올들어서도 4월까지 1.9%나 상승, 전국 주요 도시 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 공시지가도 2001년부터 2007년까지 350%나 상승했다.

이에 따라 지구지정 절차가 마무리될 때까지는 땅값이 계속 상승해 동탄2신도시의 토지보상 기준가격이 될 표준지 공시지가(2008년 1월1일 기준)는 올해보다 크게 오를 것으로 보인다.

스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “땅값 상승→토지보상비 증가→택지조성 원가 증가→분양가 상승으로 이어지는 고리가 항상 문제가 되고 있다”며 “이번에도 정부가 800만원대 분양가를 장담했지만 최근 땅값 동향을 보면 쉽지 않은 목표”라고 말했다.

■교통망 확충 위한 예산 확보할 수 있나

정부는 동탄2신도시를 중심으로 수도권 남부지역 교통망 구축을 위해 21개 도로를 새로 신설키로 했다. 공사중인 도로도 22개에 달한다고 했다. 이와 별도로 서울과 직통으로 연결되는 고속도로 2개, 전철 1개 노선을 신설키로 했다. 이 정도면 최소 수조원의 예산이 투입될 것으로 보이지만 정부의 사회간접자본(SOC) 예산이 점점 줄어드는 추세여서 예산확보가 만만치 않을 전망이다.

실제로 전국 SOC 건설현장 중 상당수가 외상공사(건설사가 자신의 돈으로 미리 공사를 추진하고 나중에 정부에 예산을 청구하는 것)이고 공사도 더디게 진행되고 있다.

대한건설협회 관계자는 “지난해 전국 638개 현장을 조사한 결과, 현장경비를 떠 안고 하는 적자시공이 32.8%, 외상공사 29.4%, 현장인원을 줄인 곳이 37.8%에 달했다”면서 “올들어서도 크게 개선되지 않은 것으로 알고 있다”고 설명했다. 이에따라 기반시설 확충을 놓고 중앙정부와 해당 지자체, 건설업체간의 건설비 분담을 둘러싼 갈등도 예고되고 있다.

/[e-mail] 신홍범기자