전·월세 전환율 인하 기준, 여야 '적정수준'으로 합의

당정 6%까지 낮추기로.. 전문가 상한기준 엇갈려

임대차 시장에서 월세거래 비중이 증가, 전·월세 전환율 논란이 가열되고 있다. 전·월세 전환율(전세보증금을 월세로 돌릴때 적용하는 연이자율)은 현행 주택임대차보호법상 월세를 전세가의 10% 또는 기준금리의 4배 기준으로 책정토록 하고 있다.

저금리 기조 등으로 사실상 월세 시대에 들어서면서 세입자에게 큰 부담인 월세를 낮추기 위해 여야가 주택임대차분쟁조정위를 설치, 적정 임대료 산정과 조사 기능을 부여하고 전·월세 전환율을 적정 수준으로 인하하기로 합의했으나 일각에서는 전·월세 전환율이 적정 수준을 찾아가는 중이라고 진단한다.

■11월까지 전년 동기비 11.7% ↑

23일 국토교통부에 따르면 지난 11월 전국 월세 거래량은 4만4253건으로 지난해 같은 기간보다 4.5% 증가했다. 올 들어 누계량으로는 55만3639건을 기록, 2013년 전체 거래량(54만388건)을 이미 넘었고 지난해 11월 누계에 비해서도 11.7% 늘어난 것이다. 임대차 시장에서 월세 비중도 증가세다. 한국감정원 조사 결과 올 11월까지 거래된 임대주택 중 월세 비중은 41.3%로 2011년(30.0%)에 비해 11.3%포인트 증가했다. 공식 집계되지 않는 보증부 월세를 포함하면 전체 임대차 거래의 절반 이상은 월세라는 게 업계 설명이다.

업계는 월세로의 전환 추이가 계속될 것으로 보고 있다. 저금리 여파로 전세보다 월세를 선호하는 임대인이 늘어나기 때문으로, 국토연구원이 최근 전국 1150개 중개업소를 대상으로 조사한 결과 월세 전환 속도가 빠르다는 응답이 48.7%에 달했고 84.8%는 향후 월세 전환이 계속될 것이라고 내다봤다.

관련법상 현재 전·월세 전환율은 기준금리 2.0%를 감안, 전세가의 8.0% 이내로 계약하면 된다. 지난 3·4분기 기준 전국 전·월세 전환율은 6~8% 수준으로 대개 소형주택의 월세 전환율이 높아 서민층 주거비 부담이 크고 상한선을 초과해도 법적 구속력이 없어 책임을 물을 수도 없다. 실제 경기 부천(2014년 9월 기준 9.0%), 경기 포천(9.9%), 강원 속초(10.0%) 등 일부 지역은 법적 상한선 이상의 높은 전환율을 보이고 있다.

이에 따라 국토부와 새누리당은 지난 12일 당정협의를 통해 전·월세 전환율을 6%까지 낮추기로 합의한 데 이어 여야가 '적정 수준'으로 인하하기로 합의했다.

■인하 필요 vs. 현 수준 적정 '팽팽'

전·월세 전환율 상한선 인하에 대한 전문가 의견은 엇갈린다.

박합수 KB국민은행 명동스타센터 부동산팀장은 "저금리 추세가 지속되면 지금보다 더 낮아져야 한다"며 "시중은행 정기예금 금리가 2%대인 점을 감안하면 현재 수준은 세입자 부담을 가중시키는 것이어서 4~5% 수준이 적당할 것"이라고 주장했다.

반면 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "전·월세 전환율은 주택 취득에 따른 대출이자에 취득세·재산세 등 세금 부담, 주택 구매에 따른 기회비용, 주택가격 하락 리스크 등 프리미엄을 얹어 결정된다"며 "3.5~4.0% 수준의 대출이자와 매매 선호 저하로 높아진 주택보유 리스크를 고려하면 현재 수준이 적당하다"고 반박했다.

법적 상한기준 위반에 대한 제재를 둘러싸고도 의견이 나뉘었다. 박 팀장은 "전·월세난을 고려해 과도한 전환율을 어느 정도 법적 테두리 안에 편입되도록 유도하는 게 필요하다"고 지적했다. 이에 대해 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "임차인의 주거 안정도 보호해야 하지만 임대인이 적정 수익률을 확보해야 장기적으로 임대가 공급된다"고 전했다.

[e-mail] 김은희 기자