신축건물 높이 규제에 ‘종로 랜드마크 경쟁’

그랑서울·D타워 ‘아성’.. 센트로폴리스 ‘도전장’
공실률이 흥행 좌우
프리미엄 오피스 빌딩촌
내년 센트로폴리스 완공땐 사실상 3파전 양상 불가피
빌딩 수익률 공실률에 달려.. 무료 샤워실 등 차별화 전략
일각선 "하락세 반등 어려워"

그랑서울 vs. D타워 vs. 센트로폴리스

서울시가 앞으로 도심 사대문안에 들어서는 신축건물 높이를 90m(약 25~30층) 이하로 유지하기로 하면서, 이들 3개 프라임급 오피스빌딩(서울 기준 연면적 3만3000㎡이상.21층 이상)이 랜드마크로 자리매김하게 될 예정인 가운데 이들 간에 임차인 유치를 위한 치열한 각축전이 벌어지고 있다. 빌딩마다 임차인 유치를 위한 차별화 전략을 꾀한다는 방침이지만, 오피스빌딩 수익률을 좌우하는 '공실률'을 누가 최소화할지에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

■'프라임 오피스 빌딩촌'된 CBD, 경쟁↑

26일 부동산업계에 따르면 현재 도심권역(CBD)에 자리잡은 대표적인 프라임급 오피스빌딩은 GS건설의 '그랑서울'과 대림산업의 'D타워'다.

지난 2013년 12월 준공된 서울 종로구 종로33에 위치한 그랑서울은 지하 7층~지상 24층으로 구성돼 있으며 연면적만 17만5536㎡에 달한다. 지하 1층부터 3층까지는 상업시설이 있고 4층부터는 2개 오피스동으로 구분된다. 2014년 10월 준공된 서울 종로구 청진동 249에 들어선 D타워는 지하 8층~지상 24층으로 연면적은 10만5461㎡ 규모다. 지상 1층부터 5층까지는 상업시설이, 6층부터는 2개 오피스동으로 나뉜다.

하지만 약 4년 만에 다시 CBD에 프라임급 오피스빌딩이 새로 등장하게 되면서 2018년부터 이 일대 프라임급 오피스빌딩 간 경쟁이 한층 더 치열해질 것이라는 전망이 속속 제기되고 있다.

2018년 상반기 서울 종로구 공평동에 준공 예정인 센트로폴리스가 도전장을 내민 셈이다. 지하 8층~지상 26층, 연면적은 14만1474㎡다. 두 프라임 오피스빌딩과 마찬가지로 지상 1~2층은 상업시설로, 지상 4~26층은 오피스 2개 동으로 나눠져 사용된다.

한 오피스업계 관계자는 "각사가 어떤 임대 마케팅을 진행할지는 모르지만, 상당히 오랜만에 CBD 일대에 프라임급 빌딩 공급이 이뤄져 경쟁이 치열할 것으로 예상된다"면서 "2025 서울 도시환경정비기본계획 발표로 도심 신규빌딩의 높이가 제한된 만큼 사실상 CBD 프라임급 오피스빌딩 경쟁은 이 세 빌딩으로 좁혀질 수밖에 없는 상황"이라고 설명했다.

■'오피스동 공실률 최소화' 여부 관건

이처럼 세 빌딩 간 치열한 눈치싸움이 벌어질 것으로 전망되면서 업계는 '오피스동 임대 공실률'에 따라 울고웃는 곳이 나뉠 것으로 보고 있다. 오피스동이 오피스빌딩 대부분을 차지하다 보니 결국 이곳 임대를 누가 가장 활성화하는지에 따라 임대수익이 결정될 수밖에 없다는 게 업계 관계자들의 설명이다.

즉 여의도권역(YBD)이나 강남권역(GBD) 등에 흩어져 있는 각종 기업들을 누가 더 적극적으로 자사 오피스동에 이전시키느냐에 따라 향후 CBD 프라임급 오피스빌딩 간 승패가 결정난다는 것이다.

다만 국내외 경기 불확실성이 높아지면서 향후 프라임급 오피스빌딩 임대시장 상황이 녹록지 않다는 분석이 나온 만큼 이는 상당한 어려움이 따를 것으로 보인다. 한국감정원이 지난달 17일 발간한 KAB 오피스 리포트에 따르면 기존 오피스빌딩의 공실 증가와 임차인 유치 경쟁이 심화되면서 올해 프라임급 오피스 임대.매매 시장은 하락국면을 보인다는 전망이 우세하다. 벌써부터 하락추세가 지속될 것이라고 답한 전문가만 30%다.

이 같은 '먹구름'은 그랑서울과 D타워에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 현재 그랑서울과 D타워는 준공된 지 수년이 지났는데도 오피스동 일부 층이 '공실'인 상황이다. GS건설과 대림산업에 따르면 그랑서울과 D타워의 상업시설층 공실률은 없는 반면 오피스동 공실률은 각각 5% 이내와 15%다.

이 같은 분위기를 의식한 듯 센트로폴리스 디벨로퍼인 상업용 부동산투자개발회사 시티코어 이은호 전무는 지난 23일 기자간담회에서 "이미 (센트로폴리스에) 몇몇 글로벌 기업이 한국지사 이전을 문의하거나 국내 대기업 중에서는 실제로 통합이전 등을 타진해오고 있다"면서 "최대한 준공 전에 선 임대를 많이 해 건물을 조기에 안정시키고자 노력할 것"이라고 밝혔다.

이를 위해 오피스 임차인만 사용할 수 있는 무료 샤워실 등을 마련해 다른 빌딩과의 차별성을 높인다는 계획이다.

이와 관련해 또 다른 오피스업계 관계자는 "종로 일대에 아직 임대가 다 이뤄지지 않은 빌딩도 많은 상황이라 아무리 신축빌딩이 새로운 시설로 차별화를 시도한다고 해도 이미 지어진 빌딩과의 차이점을 부각하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

[e-mail] 윤지영 기자