서울 집값 바닥 찍고 터닝? 일시적 반등?

강남4구 집값 15주만에 상승
지방 침체속도 빨라 서울과 양극화 심화

석달 동안 하향세를 기록하던 서울 강남·서초·송파·강동 등 이른바 '강남4구' 집값이 상승세로 돌아섰다. 이에 서울 집값이 바닥을 다지고 다시 올라가는 것 아니냐는 관측이 제기되고 있다. 전문가들은 대부분 일시적 현상이라고 선을 그었지만 보유세 개편안 발표 이후 상승세를 기록했다는 점에서 투자심리를 자극할 수 있다는 분석이 나온다.

특히 강남 집값이 다시 상승할 경우 정부의 주택시장 규제책에 지방시장이 더 큰 타격을 받으면서 양극화를 부추기는 결과로 해석돼 비난을 면치 못할 것으로 예상된다.

■강남4구 아파트 15주만에 상승

22일 한국감정원에 따르면 지난 16일 기준 7월 셋째주 전국 주간 아파트 가격동향 조사에서 강남4구의 아파트 매매가격이 15주 만에 상승을 기록했다. 강남구(-0.05%)는 하락세를 보였으나 강동구(0.05%), 송파구(0.04%), 서초구(0.01%) 등 그간 상승폭이 낮았던 일부 단지의 집값이 뛰며 전체 강남권 집값이 상승세로 돌아선 것이다.

실제 이들 지역은 지난 4월부터 매매가격 변동률이 계속해서 마이너스에 머물렀다. 서울시 전체 평균이 상승세를 기록할 때도 꾸준히 마이너스를 기록, 강남 집값이 잡히기 시작했다는 평가도 나왔다.

업계 관계자는 "다주택자에 대한 전방위적 압박과 재건축 규제에 보유세 개편안까지 예고되면서 4~5월엔 매매거래 자체가 없고 호가도 떨어진 게 사실"이라면서 "좀 더 지켜봐야 정확해지겠지만 이번에 다시 상승세로 돌아선 것은 의미 있는 지표가 될 수 있다"고 말했다.

■'일시적 반등' 분석 우세

하지만 부동산 전문가들은 대부분 강남4구 아파트 매매가격 상승이 일시적이라고 판단했다.

세종대 부동산학과 임재만 교수는 "하락세 자체도 바닥을 찍었다고 보기엔 떨어진 기간이 짧고, 하락폭도 크지 않다"면서 "일부 사례만 갖고 시장의 시그널로 해석하긴 어렵다"고 말했다. 다만 임 교수는 "보유세가 예상보다 크게 상승하지 않아서 개편안이 시장에 큰 영향을 주기는 어려운 수준이었다"고 말해 미미한 보유세 개편안이 강남지역 아파트 거래에 영향을 미쳤을 수 있음을 시사했다.

건국대 부동산학과 심교언 교수도 "이번 반등은 일시적이다. 하락할 때도 잠시 가격이 반등하면서 하락을 지속하고 약보합세를 이루는 패턴을 보이기 때문"이라고 분석했다. 심 교수는 이어 "가장 중요한 것은 경제여건인데 정부가 앞으로도 규제를 강화할 가능성이 높은 상황에서는 일시적 반등으로 보는 게 합리적"이라면서 "거래량이 거의 없는 상태에서 가격이 움직이는 것은 큰 의미가 없다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "보유세 개편안이 미미한 수준이라고 해도 당장 내년부터 부담이 가중되는 것은 사실"이라면서 "양도세 부담도 상당하고, 고가주택은 임대사업자 등록이 어렵기 때문에 거래량 자체가 적어서 추가적인 가격 상승을 기대하기는 어렵다"고 평가했다. 그는 이어 "똘똘한 한 채 수요는 꾸준히 있고, 그 수요가 일부 급매물에 유입되면서 나타난 일시적 상승세"라고 설명했다.

■"양극화 심화될 것" 한목소리

강남 집값 상승이 일시적일 뿐 하락세가 계속될 것이란 예측이 우세한 상황에서도 지방의 침체 속도가 더 빨라 서울과 지방시장의 양극화가 더 심화할 것이란 데는 이견이 없었다.

함영진 랩장은 "전체적 경제 상황에서는 세대별 소득 양극화가 심해지는 상황에서 다주택자를 규제하고 투기수요를 규제하면서 자금 유동성도 어렵게 만들면 사람들은 선별적으로 투자할 수밖에 없다"면서 "절세를 하면서 자본이득을 얻을 수 있는 곳, 결국은 강남 등 희소성 있는 지역으로 몰리고 공급과잉 지역, 인구가 빠지는 지방은 가격이 조정을 받을 수밖에 없지 않겠나"라고 말했다.

임 교수 역시 "주택시장 투기를 막으려는 정책이 결국 정부가 대출, 즉 돈줄을 막는 것으로 나타났는데 정작 대출을 받아서 집을 사야 하는 사람들에게 먼저 타격을 줬다"면서 "대출 없이 집을 사는 사람(투기세력)을 막을 방법은 (사실상) 없다"고 지적했다. 그러면서 "일반 재화는 거래가 없으면 가격이 떨어지지만 강남 주택은 아무리 실수요자가 사더라도 일종의 '사치재'가 됐다"면서 "강남 주택시장을 대표적인 지표로 생각하는데, 그 관점에서 벗어나야 한다"고 말했다.

[e-mail] 정상희 이환주 기자