정비사업 성공 열쇠는 시공사 사업관리 능력.. 수주전에서 과장 홍보 주의해야

- 사업지연으로 늘어나는 추가비용은 모두 조합원 몫

- 마포·성북·동대문·영등포구 등 정비사업 다수 지역 모범 사례 참고 권고

지난 22일 서울의 한 뉴타운 현장. 그곳에는 몇 달째 사람의 발길이 끊긴 채 방치된 공사 현장이 하나 있다. 바로 '△주택재개발사업구역'이다. 이곳은 지난해 6월 이주와 철거가 대부분 마무리 됐지만 아직 사업이 지지부진한 상태다.

조합은 당초 지난해 말 착공에 들어가 올초부터 분양을 시작할 계획이었다. 그러나 최근 잇단 악재가 터지면서 사업추진이 불투명하게 됐다. 이 때문에 조합원 일각에서는 사업지연이 장기화 국면으로 접어드는 게 아니냐는 우려의 목소리가 불거지기 시작했다.

그런데 정작 조합원들이 더 크게 우려하는 일은 따로 있다. 최근 조합의 사업비(공사비 이외 비용)가 바닥 났지만 시공사의 보증 거부로 추가 대출이 불가능해지면서 조합원이 이주비 대출 이자를 직접 물어야 할 처지에 놓이게 될지도 모른다는 점이다.

재개발 현장 인근에서 만난 한 조합원은 "결과적으로 재개발 수주전에서 OS요원(건설사 외주 홍보직원)을 통해 내세운 장밋빛 홍보만을 믿고 사업관리 능력이 부족한 업체를 시공사로 선정했다가 대가를 혹독하게 치르고 있다”면서 “이로 인해 발생하는 사업지연과 눈덩이처럼 불어나는 금융이자 피해는 고스란히 조합원이 떠안고 있다”고 말했다.

최근 재개발·재건축 수주전에서 OS 요원을 동원한 건설업체의 달콤한 유혹에 넘어가 시공사를 잘못 선정했다가 조합원들이 피해를 입는 사례가 늘면서 전국 정비사업 추진 현장에 ‘시공사 과장 홍보 주의보’가 내려졌다.

정비사업 전문가들은 조합원이 재개발·재건축 사업에서 손해를 보지 않으려면 시공사 선정과정에서 조합원들의 현명한 선택이 중요하다고 조언한다. 특히 재개발·재건축 사업장에서 유독 문제가 많은 시공사는 선정 단계부터 배제하는 것이 낫다는 주문이다.

- OS요원 동원한 달콤한 홍보에 혹했다간 낭패

전문가들은 우선 재개발·재건축 수주전에서 시공사가 고용한 OS요원들의 과장 홍보에 각별한 주의를 당부하고 있다. 특히 사업관리 능력이 떨어지는 업체일수록 더 많은 OS요원을 동원해 조합원을 기만하는 거짓홍보나 과장홍보가 많다고 지적한다.

OS는 건설사가 수주 기획사를 통해 간접 고용하는 형태로 운영되며 하루 약 20만원의 일당을 받고 있다. 시공사 선정 전 약 2~4개월전부터 활동하며 수주기간동안 평균 1천5백만원~3천만원 정도의 총 급여와 수주 시 별도의 인센티브를 챙겨 간다. 500여명의 OS가 동원돼 사회적 물의를 빚은 한 성남시 소재 한 재건축 현장에서 OS인건비만 약 수 십 억원이 넘는 돈이 지급되었다. 이 돈은 모두 조합원 분담금으로 돌아갈 예정이다.

이 밖에 OS로 인한 직접적인 피해는 정비사업 비전문가인 조합원들이 사실상 업체의 사업제안서를 정확하게 판단하기 쉽지 않다는 점을 악용, 실현 가능성이 낮은 사업 제안을 홍보한 후 시공사로 선정된 후에는 말을 바꾸는 경우가 비일비재하다는 점이다.

때문에 조합원에게 금전적인 유혹이 아닌 합법적이고 실현 가능한 제안으로 조합원의 재산 가치를 높여 줄 수 있는 기업에 손을 들어 줘야 한다는 것이 중론이다.

정비사업 관리 능력도 따져 봐야 한다.

정비사업은 조합 결성부터 각종 인허가, 민원 해결 등을 종합적으로 관리해야 하는 만큼 조합, 인허가 기관 등과 협업이 능하고 갈등을 원활하게 해소하는 업체를 눈 여겨 봐야 한다.

가로주택정비사업 전문업체인 JPK리얼티 정준환 대표는 “정비사업의 성패는 60% 이상이 시공사 선정에 달려 있다”면서 “특히 수주전에서 OS요원을 동원한 건설업체의 과장 홍보에 넘어가지 않는 것이 가장 중요하다” 며 “사업관리 능력이 우수하고 재무 건정성이 높은 업체를 시공사로 선정하는 게 관건”이라고 말했다. 그는 이어 “재개발 사업이 많은 마포구, 성북구, 영등포구, 동대문구 및 강남권, 과천 재건축 등지에서 준공·입주 실적 최초, 최다 업체를 찾아보면 좋은 참고가 될 만한다”고 덧붙였다.