부동산 살 것인가, 살 것인가

코로나 팬데믹으로 손해를 본 소상공인과 자영업자를 살리기 위해서 막대한 재난지원금이 풀리고 있다. 어떤 나라는 업종별로 차등 지원하고, 다른 나라는 전 국민에게 지원금을 준다. 어쩔 수 없는 상황이라고는 하지만 엄연히 미래세대가 갚아야 할 빚이다.

시중에 돈이 넘쳐나지만 마땅한 투자처를 찾지 못해서 주식과 부동산으로 돈이 쏠린다.

고령 연금생활자들의 푸념이 신문지상을 오르내린다. 살자니 보유세, 팔자니 양도세, 죽자니 상속세가 무섭다고. 전셋값이 집값을 올리고, 오른 집값이 다시 전셋값을 올리는 악순환이 반복된다. 도대체 어디서부터 해결의 실마리를 찾아야 할까.

그동안 우리는 주택보급률이 100%를 넘기 때문에 절대로 집이 부족하지 않다는 얘기를 수도 없이 들어왔다. 통계상으로 본 주택보급률은 2016년 102.6%에서 2019년 104.8%로 매년 꾸준히 오르고 있는 것은 사실이다. 그러나 집값 상승의 진원지인 서울은 2016년 96.3%에서 2019년 96.0%로 오히려 떨어지고 있다. 그 이유는 주택수 증가보다 가구수 증가가 더 빠르기 때문이다. 거기에다가 1인 가구의 급격한 증가 현상이 작금의 전세난과 집값 상승을 주도하고 있다. 통계청 자료에 의하면 1인 가구 비중은 2016년 27.9%에서 2019년 30.2%로 가파르게 상승하고 있다. 전체 가구 10가구 중 3가구가 1인 가구인 셈이다. 1인 가구 10가구 중에서 38%인 약 4가구는 보증금이 있는 월세에 거주한다.

지금까지 24번의 부동산 대책을 내놓고 임대차 3법으로 집값을 잡으려던 정부는 결국 부동산정책에 대해서 사과하고 1인 가구에 대한 대비가 부족했다고 인정했다. 뒤늦게 질 좋은 주택공급을 늘리는 정책으로 선회했다. 물량만으로 따지자면 공급이 늘면 가격은 안정되는 것이 맞다. 그러나 여기에는 몇 가지 전제조건이 필요하다. 주택은 공장생산 제품과는 달리 수요가 있다고 즉시 공급하기가 어렵다. 부지를 확보하고 설계를 하는 데 시간이 걸린다. 꾸준히 공급하는 것이 중요한 이유다. 국토부 장관이 바뀌고 서울시장이 바뀐다고 하루아침에 주택공급량이 들쭉날쭉하는 것은 바람직하지 않다. 전문가들이 고심해서 만든 도시기본계획과 도시·주거환경정비기본계획에는 인구증가 및 이동 예측에 따른 연도별 주택공급 물량이 정해져 있어서 꾸준히 시행해 왔다면 공급물량이 일시에 달리는 현상은 발생하지 않았을 것이다.

부동산시장은 경제원리에 따라 곧이곧대로 움직여주지 않는다. 심리적 요인을 포함한 매우 복잡다단한 요인들이 작동한다. 문제가 잘 풀리지 않을 때 기본으로 돌아가서 다시 생각해보면 답이 나오는 경우가 종종 있다. 부동산과 관련해서 가장 기본이 되는 것은 투자를 위한 부동산 구입과 거주를 위한 부동산 구입을 구분하는 것이다. 투자를 위한 주택을 구입할 때 가장 우선적인 기준은 집값이 단기간에 얼마나 많이 오를 가능성이 있느냐다. 그러나 내가 직접 거주할 집을 선택할 때는 자녀들이 다닐 학교의 수준, 대중교통 이용의 편리성, 주거환경의 쾌적성 등을 따진다. 정부의 정책도 이 두 가지를 분리해서 대응하는 것이 필요하다. 강남 집값 잡으려다 전셋값만 놓쳤다는 푸념을 귀담아들어야 한다.

과다한 부동산 구입을 투자로 볼 것이냐, 투기로 볼 것이냐에 대한 구분도 명확해야 한다. 부동산 불로소득은 막되 1가구 1주택 소유자들은 적극적으로 보호하는 것이 답이다.

셰익스피어는 햄릿에서 "살 것인가, 죽을 것인가? 그것이 문제다"라고 외쳤지만, 작금의 부동산 문제에는 "살(買) 것인가 살(住) 것인가"를 명확하게 해야 답이 나온다.

류중석 중앙대 사회기반시스템공학부 도시시스템전공 교수