재건축 부담금 줄인다... 장기보유자 절반 감면

국토부 '대못 규제' 손질
초과이익 1억원까지는 면제
84개단지중 38곳 혜택 기대

재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 부과기간 단축, 면제금액 상향, 장기보유자 감면혜택 도입 등으로 줄어들 전망이다. 정부의 재초환 개편으로 초과이익 산정 개시시점은 조합설립 인가일로 변경되고, 면제금액은 1억원으로 상향조정된다.

또한 1가구 1주택자가 10년 이상 보유 시 최대 50%까지 감면이 적용된다.

국토교통부는 이 같은 '재건축 부담금 합리화 방안'을 추진한다고 29일 밝혔다. 이는 윤석열 정부의 첫 부동산대책인 8·16 대책의 후속조치다. 재초환은 사업기간(추진위 승인~준공시점) 오른 집값(공시가격)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 3000만원 이상의 초과이익에 대해 금액에 따라 10~50%까지 환수하는 제도다.

서울의 경우 최고 7억원 넘는 부담금을 통보받는 단지가 나오는 등 사업성 악화요인으로 꼽히는 대표적인 규제다. 지난 7월 기준 예정 부담금이 통보된 곳은 84개 단지에 이른다.

개선안에 따르면 부담금 면제금액이 기존 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향된다. 부과율 결정기준이 되는 부과구간은 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대된다. 부담금 부과구간은 초과이익 △1억원 이하 면제 △1억~1억7000만원 10% △1억7000만~2억4000만원 20% △2억4000만~3억1000만원 30% △3억1000만~3억8000만원 40% △3억8000만원 초과 50% 등으로 조정된다.

또 초과이익 산정 개시시점을 조합설립 인가일로 조정키로 했다. 현재 부담금을 정하는 기준인 초과이익은 정비사업을 위한 임시조직인 추진위원회 구성 승인일부터 산정한다.

1가구 1주택자는 해당 주택을 준공시점부터 역산해 보유기간에 따라 10~50%까지 감면해준다. 6년 이상 10%, 7년 이상 20%, 8년 이상 30%, 9년 이상 40%, 10년 이상 50% 등이다.

예컨대 예정액 1억원이 통보된 단지는 부과기준 현실화로 7000만원이 줄어들어 3000만원(종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)부과율 적용)이 된다. 이에 더해 1가구 1주택 10년 이상 장기보유로 최대 50% 감면을 받을 경우 1500만원이 돼 최종 85%의 감면을 받을 수 있게 된다. 다만 준공시점에 1가구 1주택자여야 하고, 보유기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함된다. 기존에는 주택보유 기간, 구입목적 등과 관계없이 일률적으로 부담금을 부과해왔다.

국토부는 자체 시뮬레이션 결과 예정 부담금 통보 단지 84곳 중 38곳이 부담금이 면제될 것으로 기대했다. 특히 지방은 32곳 중 21곳이 면제되는 등 지방을 중심으로 부담금이 줄어들 것으로 예상했다.

다만 급격한 금리인상 기조와 경기침체 우려로 사업이 속도를 낼지는 미지수다.

[e-mail] 김서연 기자