동서울터미널 '40층 복합건물·전망대'로 대개조…2025년 착공

새롭게 지어지는 동서울터미널 조감도. (서울시 제공)

오세훈 서울시장이 20일(현시지간) 뉴욕 그랜드 센트럴 터미널에서 제임스 본 클렘퍼러 KPF 대표와 대화를 나누고 있다. (서울시 제공)

(뉴욕=뉴스1) 권혜정 기자 = 서울의 4대 터미널이자 주요 관문 중 하나인 '동서울버스터미널'이 대개조된다. 오세훈 서울시장의 '서울 대개조' 작업의 첫 타자로 지목된 동서울터미널은 단순 터미널 기능을 넘어 문화와 업무, 여가 등이 한데 어우러져 시민을 위한 공간으로 탈바꿈, 서울을 대표하는 하나의 랜드마크가 된다.

지난 16일(현지시간)부터 북미 출장 중인 오 시장은 20일 뉴욕 혁신개발 건축물 '원밴더빌트'와 '그랜드센트럴터미널' 등 주요 도심 복합 개발 현장을 잇따라 시찰했다. 시는 시찰지 사례 등을 바탕으로 '동서울터미널'을 대개조, 이를 시작으로 서울의 도시공간을 본격 재편한다는 방침이다.

1987년 문을 연 '동서울터미널'은 연면적 4만7907㎡으로 112개 노선, 하루 평균 1000대 이상의 고속·시외버스가 운행 중이다. 그러나 40년 가까이 운영됨에 따라 시설 노후는 물론 주변 교통체증 등으로 몸살을 앓아왔다.

이를 획기적으로 개선하기 위해 진행되는 '동서울터미널 현대화 사업'의 핵심은 공공성 확대와 직주 혼합, 입체복합도시, 자연성 회복 등이다.

현대화 작업을 통해 재탄생하는 '동서울터미널'은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화한 모습으로 조성된다. 지하 3층, 지상 40층 규모로 2025년 1월 착공해 2028년 준공이 목표다.

동서울터미널 현대화 사업의 가장 큰 특징은 기존 터미널의 기능을 지하에 집중시킨다는 점이다. 지하 1~3층에 터미널을 조성해 지하로 교통이 지나가도록 하고 지상 1~40층은 시민 등을 위한 공간으로 조성한다.

구체적으로 1~4층에는 스타필드 등 주요 판매시설이 들어설 예정이다. 5~39층과 또 다른 동 5~23층에는 이마트 본사와 관계사 등이 입주, 업무시설로 조성된다. 무엇보다 공개공지인 일부 지상층은 녹지 등으로 꾸며 언제든 시민이 즐길 수 있게 한다.

새롭게 태어나는 동서울터미널의 또 다른 특징은 40층 등 타워 최상층과 5층 중층부 등 곳곳에서 한강과 서울의 전경을 감상할 수 있는 전망 특화 공간이 마련된다는 점이다.

최상층에 배치될 전망대는 뉴욕 원밴더빌트의 '서밋'처럼 설계해 남쪽으로는 한강과 강남 도심을, 북쪽으로는 남산타워와 북한산까지 360도 파노라마 전망을 바라볼 수 있도록 한다. 이밖에도 지상층 녹지 공간에 한강 전망데크를, 터미널 5층에는 별마당 아트리움 등이 조성될 예정이다.

특히 '사전협상'이라는 제도를 기반으로 용적률 상향 등 인센티브를 활용해 강변북로에 가로막혀 있던 한강~강변역~터미널을 연결하는 '보행테크'를 조성한다. 구의공원 재구조화와 구의유수지 방재성능 고도화 등 지역주민 중심의 공공기여도 가능해졌다는 설명이다.

또 터미널의 내외 경계를 허무는 동시에 교통체증 완화를 위해 강변북로에서 직접 진출입이 가능한 입체연결로도 들어선다. 동서울터미널과 한강을 잇는 '한강 연결공중보행로' 조성해 그동안 단절됐던 한강과 시민을 연결한다.

이처럼 동서울터미널 현대화 사업은 단순히 여객터미널 기능 개선에 그치지 않는다. 지하에 터미널과 환승센터, 지상부에 수변 휴식과 조망공간, 공중부에는 상업과 업무시설을 각각 배치해 터미널을 이용하지 않는 시민도 연중 찾아 즐길 수 있는 복합개발시설로 조성한다는 방침이다.

서울시는 '동서울터미널 현대화'를 추진한 민간 사업자인 신세계동서울PEV(신세계프라퍼티 등)와 구체적인 공공기여계획을 담은 사전협상안을 이달 중 마무리하고 내년 상반기 지구단위계획을 결정한다. 2024년 말까지 건축 인허가 작업을 거쳐 2025년 착공이 목표다.

시는 현재 사업자와 △입체적인 버스 진출입로 조성을 통한 획기적 교통체계 개선 △광역교통환승체계 검토를 통한 교통시스템 개선 △터미널과 한강 간 입체적 연결 △주변 주민편익을 위한 공공기여 시설 건립 등을 놓고 사전협상을 진행, 마무리 단계에 들어섰다.

동서울터미널 현대화 작업을 앞두고 원 밴더빌트와 그랜드센트럴터미널. 허드슨 야드 등 뉴욕의 혁신개발 건축물을 잇따라 시찰한 오 시장은 "지하로 버스가 다니고 지상으로 상업시설이나 공중정원, 보행로 등 시민 편의를 위한 시설들이 조성된 것을 보며 지상과 공중에 대한 아이디어를 얻었다"며 "모든 건물이 지어지는 것은 생활의 편의성을 높이기 위한 것"이라고 말했다.

이어 "무료로 공중정원, 보행길 등을 열어 시민들이 이를 자유롭게 이용할 수 있게 하는 것이 중요하다"며 "건물을 높이 올릴 때에도 지상과 공중을 많이 확보, 시민이 최대한 이를 누릴 수 있게 해야 한다"고 덧붙였다.

오 시장은 특히 이들 건축물의 '공중권'에 집중했다. 뉴욕이 도입한 개발권양도제(Transfer of Development Rights)의 일환인 '공중권'(air right)이란 도시 내 공지를 포함한 기존 건축물, 도로 등 현존 구조물의 상부 공간에 대한 개발권리를 말하는데, 원 밴더빌트와 그랜드센트럴터미널 등이 대표적이다.

원 밴더빌트는 인근 건물 바워리 세이빙의 용적 약 9750㎡의 공중권을 양도받아 지상 93층으로 고밀 개발된 건축물이다. 지하로는 철도터미널과 연계해 이용자의 편의를 높이고 상부 335m 지점에는 전망명소 '서밋'을 두어 엠파이어스테이트빌딩, 센트럴파크 등 뉴욕 시내를 전망할 수 있도록 했다.

1913년 개관한 '그랜드센트럴터미널'은 세계 최대 기차역으로 뉴욕시는 터미널 보존을 위해 저층부 터미널은 유지하면서 상부의 넓은 부지에 대한 '공중권'을 양도할 수 있게 유도했다. 대표적으로 '175파크애비뉴프로젝트'(175 Park Avenue PJT)가 그랜드센트럴터미널의 용적율을 양도받아 초고층 건물, 녹지확보, 터미널 연계 입체복합 개발을 진행 중이다.

오 시장은 "미국에서는 공중권을 거래하는 것이 가능한데, 우리와 미국은 법 체계가 다르기 때문에 대한민국에서는 불가능하다"며 "우리는 이미 결합개발 방식을 도입해 주변 건물의 용적률을 받아 개발 효과와 그 이익을 함께 누릴 수 있도록 하고 있다. 이 시스템을 그대로 적용하는 것이 이른바 세운상가 주변 개발사업"이라고 말했다.

이어 "관련 법 개정이 필요하지만 이에 거부감이 있을 수 있고, 장시간이 걸릴 수밖에 없기 때문에 법 개정을 통해 공중권 거래가 가능해지기 전까지는 이 같은 결합개발 방식을 최대한 활용할 생각"이라고 밝혔다.