거래량 급증때가 집 살 타이밍? 그때는 맞고 지금은 틀리다

다주택자 규제·집값 급등에
거래량 예전처럼 늘기 어려워

매매 거래량은 아파트 시장을 판단하는 주요 지표로 활용된다. 최근에는 가격이 반등해도 매매거래 건수가 집값 상승기 때에 비해 턱없이 부족해 '상승국면'으로 보기 어렵다는 분석이 자주 나온다. 하지만 이같은 해석이 오류를 범할 수 있다는 지적도 만만치 않다.

26일 한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트 매매 거래량은 2015년에 13만1413건으로 정점을 찍었다. 이후 9만건, 7만건, 4만건으로 줄더니 2022년에는 1만건까지 하락했다. 거래가 다소 회복된 2023년에도 3만6000여건대에 머물렀으며 올해 역시 비슷한 수준이 될 것으로 분석되고 있다.

김광석 리얼하우스 대표는 "최근 기준으로 연간 4만건대 거래가 가장 많은 수치인데 월 평균으로 하면 3300여건 밖에 되지 않는다"며 "거래량 자체가 워낙 줄어든 상황으로 예전 집값 상승기 때 수준은 불가능해 보인다"고 말했다.

아파트 재고 대비 실제 매매된 비중을 나타내는 '거래회전율'도 뚝뚝 떨어지고 있다. 통계를 보면 서울 아파트 거래회전율은 2015년 8.6%를 기록했다. 아파트 100채당 8.6건이 거래된 것이다. 최악의 거래가뭄이던 2022년에는 0.6%를 기록했다. 지난해의 경우 회전율은 1.8%에 불과했다.

시장에서는 거래량 자체가 예전처럼 늘어날 수 없다는 점에 주목하고 있다. 취득세 중과 등 다주택자 규제에다 거래가액 자체도 비싸지면서 집을 살 때 소요되는 비용이 만만치 않다는 것이 한 이유다. 아울러 인구 감소로 내집마련 수요가 과거에 비해 크게 줄어든 데다 점점 심해지는 양극화 역시 거래감소의 원인으로 보고 있다.

제반 여건을 감안해 볼 때 서울 아파트의 경우 월 거래량 기준으로 4000건대가 현재 수준에서 최대치라는 분석도 나오고 있다.

박원갑 KB국민은행부동산수석전문위원은 "집값이 올라도 거래량이 예전처럼 뒷받침 안 돼 반등이 어렵다는 평가 자체가 맞지 않을 수 있다"며 "과거의 패러다임에 근거한 분석은 현재 상황을 고려하지 못하고 있다"고 지적했다.

투자 방식도 바꿀 필요가 있다고 조언한다. 박 위원은 "구조적으로 거래건수가 늘기 어려운데 거래량이 확 늘어난 때를 매수시점으로 택하면 오히려 집값 꼭지, 즉 상투에 매입하게 될 가능성이 다분하다"고 말했다. 이어 "반면 시장이 침체된 상황에서 거래량이 증가한 것은 반등의 신호로 볼 수 있다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 기자