새해 주택시장은...재건축 안전진단 없어지고 층간소음 기준 강화

[파이낸셜뉴스] 새해 재건축 여건은 완화되고, 층간소음 규제는 강화된다. 또 임대료를 올리지 않는 착한 임대인에 대한 세제 혜택은 연장하되, 임대보증금을 상습적으로 반환하지 않는 악성 임대인에 대한 혜택은 없앤다.

■ 새집 건축 빨라지고 임대 혜택 개선

12월 31일 정부와 업계에 따르면 새해 주택 시장에서는 주거환경을 개선하는 주요 정책이 본격 시행된다.

먼저 30년 이상 구축 아파트의 재건축 추진이 빨라진다. 이들 아파트는 안전진단 없이도 재건축을 할 수 있도록 제도가 개선된다. 안전진단 대신 재건축 진단을 통해 정비계획 입안 등 재건축 사업에 착수할 수 있다. 이럴 경우 재건축 기간을 3년 가량 단축할 수 있다.

또 민원이 빈번했던 아파트 층간소음에 대한 기준은 강화한다. 새해부터 모든 공공주택의 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)한다. 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등도 실시한다. 이를 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준이 적용된다는 설명이다. 이는 새해 공공주택에 시행된 이후 민간 주택으로도 점차 확대할 계획이다.

아파트 공시가격 산정은 객관화된다. 서울과 경기 등 지방자치단체 의견을 수렴해 공동주택 공시가격을 산정한다는 계획이다. 지자체가 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시가격에 대한 의견을 제시하도록 의무화한다.

이와 함께 임대차 시장 여건도 개선된다. 우선 착한 임대인 제도는 연장한다. 착한 임대인 제도는 소상공인의 상가 임대료를 인하한 건물주에게 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 제도로 새해 12월말까지 연장 시행된다. 사업자 등록을 한 임대인이 혜택을 받을 수 있고, 법인이나 개인 여부 또는 매출 규모 제한 없이 가능하다. 소상공인은 소상공인기본법에 따라 상시 근로자 수가 5인 미만이어야 하며 제조업, 광업, 건설업, 운송업은 10인 미만이다. 상생 임대인 제도도 연장한다. 이는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이하로 인상한 임대차계약을 체결하는 경우 조정대상지역 내 주택에 대한 1세대 1주택 비과세와 장기보유 특별공제 적용시 실거주기간 2년 요건을 면제해주는 제도다. 주택을 매수한 뒤 계약을 체결하는 건부터 적용되며 주택 매수 시 승계 받은 계약은 제외된다. 이 조건을 지키면 집주인이 직접 2년 실거주 요건을 충족하지 않아도 주택 처분 시 1가구 1주택일 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

■ 부동산 세제 지원 합리화

반면 악성임대인에 대한 혜택은 없앤다. 보증회사가 2회 이상 대위변제한 후 6개월이 경과한 후에도 보증채무 전액을 상환하지 않은 악성임대인은 임대사업사 등록을 말소한다. 이럴 경우 임대사업자에 대한 세제 혜택을 받을 수 없게 된다.

부동산 관련 각종 세금에 대한 혜택은 연장한다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세 중과세율 배제 규정은 새해 5월 9일까지 유예한다. 현행 양도세 기본 세율은 6~45% 수준이며, 2주택자 중과세율은 기본세율+20%p, 3주택자 이상은 기본세율+30%p를 중과한다.

또 준공 후 미분양 주택과 소형 신축주택은 새해 12월말까지 주택 수에서 제외한다. 대상 주택은 준공 후 미분양 주택의 경우 비수도권의 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억원 이하다. 소형 신축주택은 전용면적 60㎡이하, 수도권은 취득가액 6억원, 지방은 취득가액 3억원 이하 비아파트다.

이들 주택은 새해 말까지 취득시 양도세와 종부세가 중과되지 않는다.

논란이 컸던 생활형숙박시설에 대한 이행강제금 부과도 2027년 말까지 유예된다. 숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생숙이 대상으로 2028년부터는 매년 공시가격의 10% 이행강제금이 부과된다. [e-mail] 연지안 기자