미시룩으로 '글로벌 밈' 된 이 동네, 이젠 '신도시의 저주'에...

경기 동탄·미사·다산신도시 3곳
폭탄처럼 쏟아지는 상가 경매 물건
매각률은 15%에 그쳐...'찬밥 신세'
"상권 분석, 관리비 연체료 확인해야"

[파이낸셜뉴스] 이른바 '공실 폭탄'에 높은 관리비와 대출 이자를 감당하지 못한 신도시의 수많은 상가들이 경매시장으로 내몰리고 있다. 경기도 동탄과 미사, 다산에서만 지난해 700여개 매물이 경매에 부쳐졌지만, 매각률도 15%에 그치는 등 새 주인 찾기에도 난항을 겪는 양상이다.

12일 지지옥션에 따르면 △동탄(화성시 반송·석우·청계·능동·영천·중동·금곡·방교·오산·장지 등) △미사(하남시 풍산·미사·망월·선동) △다산(남양주시 다산동·지금동) 등 세 신도시의 상가 경매 진행 건수는 2년 사이에 50건(2022년)에서 710건(2024년)으로 14.2배 껑충 뛰었다.

최근 3년 추이를 살펴보면 동탄은 38건(2022년)→141건(2023년)→302건(2024년)으로 8배, 미사는 11건→31건→343건으로 31배 증가했다. 지난 2020~2021년 지식산업센터가 우후죽순 들어선 다산신도시의 경우, 2022년에는 1건에 불과했지만 2023년 7건, 2024년 65건으로 대폭 늘었다.

새로운 주거단지 조성 과정에서 과잉 공급된 상가가 수난시대를 겪는 양상이다. 동탄의 한 공인중개사는 "우리가 입주한 빌딩만 해도 지금 1, 2층 공실인 곳들은 7년 넘게 세입자를 못 찾고 있다"며 "이자는 높아지는데 상가 임대료를 한푼도 못 받으니 경매에 넘어가는 곳이 많다"고 전했다. 오프라인 소비가 감소하면서 '1층 프리미엄'이 사라진 것도 경매 물건 증가 가속화에 불을 붙이고 있다. 그는 "이제 병원이나 은행도 1층이 아닌 2층을 원한다"며 "7년 전 1층 분양가가 12억~13억원이었지만 요즘 나오는 상가는 절반 가격에 분양되는 현실"이라고 했다.

하지만 매각률도 지속적으로 떨어지는 등 이들은 경매 시장에서도 찬밥 신세다.

2022년 미사의 상가 매각률은 36.4%였지만 지난해 10.8%로 떨어졌고. 동탄(31.6%→19.9%)과 다산(100%→20%) 역시 매우 저조한 매각률을 보이고 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "부동산 시장 침체와 내수경기 불황으로 임대수요가 감소했고 높은 대출 금리로 수익률이 떨어져 상가경매시장 역시 저조하다"고 설명했다. 이어 "권리분석과 상권 분석은 기본이고 주변 임대료를 철저하게 조사한 뒤 본인이 원하는 기대수익률에 맞춰 입찰에 참여해야 한다"며 "장기간 공실이었던 곳은 관리비 연체료가 상당한데, 공용부분은 낙찰자가 인수할 수 있기 때문에 반드시 확인을 거쳐야 한다"고 덧붙였다.

[e-mail] 전민경 기자