GH, 광명하안 공공재개발로 ‘원도심 정비’ 1등 기관 자리매김

용적률 1.2배 특혜 사업성 개선
사업기간은 5년 내로 대폭 단축

【파이낸셜뉴스 수원=장충식 기자】 경기주택도시공사(GH)가 올해 광명하안 공공재개발사업을 통해 원도심 정비사업의 새로운 대안인 '공공재개발'의 최적 수행기관으로 거듭난다는 방침을 세웠다.

11일 GH 등에 따르면 공공재개발은 GH 등 공공기관이 참여해 낙후 도심지역의 재개발을 추진하는 방식이다. 용적률 특혜 적용과 신속하고 안정적인 사업 추진이 가능한 장점이 더해지면서 최근 대형 건설사들의 참여가 늘어나는 등 재개발 방식의 대안으로 떠오르고 있다.

이에 GH는 공공재개발 방식의 최적 수행기관으로서 면모를 갖추는 데 집중할 계획이다.

■공공재개발이 '정답'

그동안 조합 등 민간개발은 재개발 추진 과정에서 수천억원에 달하는 사업비를 둘러싼 조합 내 갈등으로 구역 지정부터 착공까지 평균 12년이 걸렸다. 이런 사업 장기화는 대출이자 증가 등 더 큰 부작용을 낳았다.

반면 공공재개발은 기존의 높은 임대주택 비율로 인한 수익 악화 문제를 해결해 사업성을 개선할 수 있다. 특히 용적률을 법적 한도의 1.2배까지 높여 조합원 분담금 부담을 낮추고, 건축·교통 등 심의를 통합 처리해 사업 기간을 5년 이내로 단축할 수 있다.

또 공공재개발 관련 경기도 조례 개정으로 임대주택 공급 비율이 줄었으며, 사업비용 조달 방식과 저렴한 수수료 등에서도 큰 장점을 보이고 있다. 기존 민간 신탁사는 분양수익(총매출액)을 기반으로 수수료를 책정해 분양수익의 1~4%를 부담해야 했지만, GH가 추진하는 공공재개발에서는 사업비(공사비)를 기준으로 3% 수준의 수수료만 내면 된다.

일반적으로 분양수익보다 공사비가 더 낮아 공공재개발 방식의 수수료가 더 저렴하다. 여기에 재원 조달 시 낮은 이자율과 주택도시보증공사(HUG)를 통한 예산지원 등으로 사업비 절감도 가능하다. 이로 인해 서울 거여새마을 공공개발사업에 삼성물산·GS건설, 전농9구역 공공재개발에 현대ENG 등 대형 건설사들의 참여도 늘고 있다.

■광명하안 사업성 확보

GH는 올해 광명하안 공공재개발을 통해 최적의 수행기관임을 입증할 계획이다. GH는 광명시 하안동 597 일원 9만5825㎡에 1817가구를 조성하는 '광명하안 공공재개발' 사업을 추진해 2022년 8월 경기도 공공재개발 후보지로 선정됐다.

이후 현장 설명회와 광명시 등과 협의를 거쳐 용적률을 278%까지 올렸으며, 임대주택 공급 비율은 50% 줄고 분양주택은 30% 늘어나는 혜택을 얻었다.

이를 통해 2023년 1차 사업설명회 당시 전체 1909가구 중 777가구였던 임대주택은 2024년 11월 2차 사업설명회에서 전체 1817가구 중 241가구로 줄었다. 나머지는 분양주택 1483가구, 공공분양주택 93가구로 공급할 예정이며, 사업성이 크게 개선됐다.

GH 관계자는 "공공재개발은 공공임대 공급비율 감소와 용적률 상향 등으로 민간개발보다 사업성을 크게 확보할 수 있는 장점이 있다"고 말했다.

[e-mail] 장충식 기자