"잔금 못낼판" 실수요자 잡은 DSR 규제

분양가 40~50%로 대출한도 급감
업계, 정부에 집단대출 개선 건의

새 아파트 입주시장이 대혼란이다. 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 이후 잔금대출 가능금액이 분양가의 40~50%로 크게 줄면서 입주율 급락, 악성 미분양 폭증 등으로 이어지고 있어서다.

3일 업계에 따르면 주택·건설협회들은 최근 금융당국 등 정부에 '중도금 집단대출 잔금전환 개선'을 건의한 것으로 확인됐다.

잔금대출 DSR 규제로 계약자들은 돈을 마련하지 못해 입주를 포기하고, 건설사들은 경영난 악화·부도 위기에 처하고 있어 개선이 시급하다는 것이다.

아파트 분양대금은 통상 계약금 10%(규제지역 20%), 중도금 60%, 잔금 30% 등으로 나눠낸다. 집단대출인 중도금 60%는 DSR 규제가 적용되지 않는다. 사업자와 금융기관 간 협약으로 이뤄지는데 주택도시보증공사(HUG) 보증에 시행사·시공사 등도 연대보증을 선다.

문제는 입주 때 잔금대출이다. 잔금대출로 중도금 집단대출 상환 및 잔금을 조달한다. 잔금대출은 계약자의 주택담보대출로 DSR 규제가 적용되는데 이 과정에서 대출한도가 크게 줄어들고 있다.

A사 관계자는 "예전에는 잔금대출 때 주택담보인정비율(LTV)이 분양가의 60~70% 수준이어서 중도금을 상환하고, 남은 20~30%의 잔금을 납부하면 됐다"며 "하지만 지난해 9월부터 DSR 규제로 잔금대출 가능 규모가 분양가의 40~50% 수준으로 줄어들었다"고 말했다.

잔금대출 규모가 줄어들면서 결과적으로 분양가의 50%에 달하는 자기자금이 있어야 중도금을 상환하고, 잔금도 납부할 수 있게 된 것이다.

이처럼 아파트 분양을 받은 실수요자들이 자금조달에 애를 먹으면서 올 1월 기준으로 입주율은 수도권조차 70%대로 하락했고, 악성 미분양은 2만3000여가구에 육박하고 있다.

김형범 대한주택건설협회 정책관리본부장은 "동일한 주택대출이지만 잔금 납부 시에 DSR 규제로 여러 문제점이 나타나고 있다"며 "LTV 70% 이내에서 잔금대출로 자동전환할 필요가 있다"고 밝혔다.

[e-mail] 이종배 최가영 기자