수요자 심리 못 읽는 부동산 정책은 실패 반복할 것

집값 최근 과열, 이번주 대책 발표
최적지에 공급하고 보유세 검토를

정부가 잡히지 않는 집값을 잡기 위해 부동산 대책을 이번 주에 또 내놓을 것이라고 한다. 대출규제를 강화한 6·27 대책과 9·7 공급대책에 이어 세번째다. 성동구와 마포구 등 이른바 한강벨트와 경기 과천, 분당 등을 투기과열지구로 지정하는 방안이 포함될 것으로 시장에서는 내다본다.

연이은 대책 발표에도 서울과 수도권의 집값 과열이 해소되지 않는 것은 수요자들이 정부를 믿지 않기 때문이다. 공급 확대가 집값을 잡는 긴요한 수단이지만 공공 주도로 134만9000가구를 2030년까지 착공하겠다는 9·7 대책은 벌써 효력과 신뢰를 잃은 분위기다. 남양주 왕숙, 하남 교산 등지의 3기 신도시 건설도 늦어지고 있다.

수요자들의 희망과 요구를 제대로 읽지 못하는 것이 정부 대책의 문제다. 서울에서 멀고 인프라까지 갖추는 데 상당한 시간이 걸리고 그것도 지연되는 신도시의 매력은 점점 떨어지고 있다. 공공 주도의 부동산 공급도 탐탁하게 여기지 않는다.

그렇다면 공급은 수요가 몰리는 서울 지역에 집중돼야 한다. 새 땅이 없는 서울 지역에서 공급을 늘리려면 개발할 수 있는 숨은 대지를 찾아내고, 용적률을 높여 재개발과 재건축을 활성화하는 방법밖에 없다. 필요하면 초과이익환수제와 다주택자 양도세 중과세 폐지도 검토해야 한다.

공급 확대와 더불어 수요도 억제하는 복합적 대책이어야 효과를 본다. 수요를 억제하려면 보유세를 늘리는 것도 고려해야 한다. 공급이 제한적인데 누구나 살고 싶어 하는 강남 등지의 주택에 보유세를 더 부과하는 것은 마땅하다. 보유세를 올리는 대신 거래세를 낮추어 주면 조세의 균형을 잡는 합리적 정책이 될 수 있다. 높은 보유세와 낮은 거래세는 다주택자는 물론 '똘똘한 한 채'를 가진 사람들의 탈출구를 열어 공급을 늘리는 길이 될 수 있다.

투기 억제를 위한 보유세 인상으로 요약되는 문재인 정부의 부동산 정책 실패는 수요 억제 일변도로 공급 확대와 양도세 인하가 뒷받침되지 못한 데 원인이 있다고 본다. 윤석열 정부의 보유세 인하 정책은 최근의 집값 상승과 무관하지 않다.

중장기적으로 보면 가장 큰 원인인 서울과 수도권 집중을 완화해야 한다. 지방은 인구가 줄고 낙후되면서 오히려 집값이 떨어지고 있다. 지방 집값이 오를 가능성이 없으니 부동산 투자가 서울로 쏠리고 있는 것이다. 규제를 받지 않는 외국인의 부동산 매수에도 제재를 가해야 한다.

수요자의 심중을 파악하지 못한 탁상머리 정책은 실패하게 돼 있다. 비슷한 정책을 재탕, 삼탕으로 내놓으니 시장의 반응이 미지근할 수밖에 없다.

공급이 중요하지만 살고 싶어 하고 살기가 좋은 곳에 누구나 좋아할 집을 공급해야 한다. 서울에서 먼 신도시는 선호도가 떨어져 집값을 잡는 데 도움이 덜 된다. 비교적 서울과 가깝고 인프라가 잘 갖춰진 1기 신도시들의 재건축도 속도를 내는 것은 효과를 볼 수 있다.