'집값 불장 잡는다'… 거래·대출 전방위 규제로 주택 투기 차단

수도권·규제지역 주담대 한도 차등
전매 제한·정비사업 규제도 강화
총리 직속 부동산 감독기구 신설
집값 띄우기 근절·시장질서 확립

정부가 서울 전역과 경기 12개 시군을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 동시에 지정했다. 3중 규제가 한꺼번에 적용되면서 거래뿐 아니라 대출, 정비사업 등 주택시장 전반에 걸친 강력한 규제가 시행된다. 투자 목적의 주택 매수를 최대한 억제해 부동산 시장의 과열 조짐을 원천적으로 차단하겠다는 의도로 해석된다.

■수요 억제책 총동원해 투기 방어전

15일 정부가 발표한 '주택시장 안정화 대책'은 급등세를 보이는 서울 주택가격을 진정시키기 위한 고강도 규제책으로 평가된다. 풍선효과 지역인 '한강벨트'는 물론 경기권까지 규제 범위를 확대했기 때문이다.

당초 마포구와 성동구, 경기도 분당이 규제지역으로 지정될 것이라는 예측을 넘어 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개 시군이 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶였다. 이는 시장의 기대심리를 억누르고 실수요 중심의 거래질서를 제대로 확립하겠다는 취지다.

3중 규제를 받으면서 당장 주택자금 마련에는 비상이 걸릴 전망이다. 무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 40%로 낮아지고, 유주택자는 신규 대출이 사실상 금지된다. 생애최초 주택대출은 LTV 70%와 6개월 이내 전입 의무가 생긴다.

주택구입 목적의 사업자대출이 원칙적으로 제한되고, 재건축·재개발 1주택자의 이주비 및 중도금대출 취급 시 추가 주택 구입은 금지된다. 은행권의 주택담보대출 위험가중치 상향(15%→20%) 시행 시기도 내년 4월에서 1월로 앞당겨졌다.

세제도 강화된다. 다주택자의 양도소득세는 2주택자는 기본세율(6~45%)에서 20%p, 3주택 이상은 30%p 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 양도세 1가구 1주택 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다.

수도권 분양주택의 전매제한 기간은 3년으로 강화되고, 청약 시에는 2년 이상 거주자에게 우선공급권이 주어진다. 또한 청약 재당첨 제한 기간은 최대 10년으로 늘어난다.

정비사업에 대한 규제도 강화됐다. 재건축 조합원당 주택 공급수는 1주택으로 제한되고 조합원 지위 양도는 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후로 금지된다. 또 정비사업 분양 재당첨은 5년간 제한된다.

사실상 전방위에서 투기 수요를 감시하겠다는 의미로, 이러한 수요 억제책은 시장 전반에 단기적 냉각 효과를 낼 것으로 보인다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "당장의 거래 위축이 불가피하지만 단기 안정세 확보 후 공급정책으로 연착륙을 유도하려는 의도"라고 분석했다.

■공급사업·LH 직접시행 속도전 돌입

시장의 반응이 미온적인 9·7 대책의 후속 진행 상황도 공개했다. 국토교통부는 올해 수도권 공공택지 분양 2만2000가구 중 남은 5000가구를 연내 분양하고, 내년에는 2만7000가구를 추가 공급할 계획이다. 도심 내 노후청사·국공유지를 활용한 복합개발, 공공임대 재건축, LH 직접시행 등 핵심 공급사업도 속도를 낸다. 이 가운데 LH 직접시행 방식과 조직개편 등을 담은 'LH 개혁방안'은 오는 12월 확정·발표될 예정이다.

민간 정비사업 정상화를 위한 법·제도 정비도 병행된다.

정부는 도시정비법과 노후도시법 등 후속 입법의 연내 통과를 목표로 재건축·재개발 절차 개선과 사업성 보완을 추진한다. 이를 통해 민간 공급의 불확실성을 줄이고 정비사업 속도를 높인다는 구상이다.

김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련과 주거안정이 더욱 어려워질 수 있다"며 "수요와 공급 양측면에서 국민께 약속드린 과제들을 흔들림 없이 추진해 주택시장 수급을 안정화하고, 서민 주거안정과 경제활력 제고를 지원하겠다"고 말했다.

[e-mail] 장인서 최아영 기자