규제 후폭풍… 매매 멈추고 전월세는 43% 폭증

실수요자들 임대차 시장 몰리고
갭투자 1주택자 수요까지 더해져
규제 이후 임대차 쏠림 현상 뚜렷
계약갱신 절반은 갱신권 사용
전문가 "매매시장 회복 더딜 것"

#. 1주택 갭투자자 A씨는 요즘 부동산 앱을 켤 때마다 한숨이 절로 나온다. 지난 8월 전세입자와 이미 계약을 갱신한 터라 직접 들어가 살 수도, 거래가 막혀 집을 처분할 수도 없다. A씨는 "연말 전에 집을 팔 생각이었는데 10·15 대책 이후 매수 문의가 뚝 끊겼다"며 "나야말로 지금 살고 있는 전세 기간이 끝나면 월세집을 알아봐야 할 처지"라고 말했다.

10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장이 임대차 중심으로 빠르게 이동하고 있다. 토지거래허가제 확대와 대출 규제 강화로 매매 거래가 사실상 멈춘 가운데, 같은 기간 전월세 거래량은 40% 넘게 늘어나며 임대차 쏠림 현상이 한층 뚜렷해졌다.

28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 16~28일 서울 아파트 전월세 거래는 5652건으로, 직전 13일간(10월 3~15일) 3955건보다 43% 늘었다. 이처럼 매매가 멈추고 임대차만 늘어나는 흐름은 10·15 대책의 여파가 본격화하면서 나타난 결과로 풀이된다. 토지거래허가구역 확대 이후 강남권 재건축 단지를 중심으로 거래가 사실상 멈췄고, 자금조달계획서 제출 강화로 매수세가 빠지면서 실수요자들이 임대차 시장으로 몰리고 있다는 것이다.

전체 거래 중 갱신계약은 1647건에서 2488건으로 증가한 가운데, 갱신 비중도 41.6%에서 44.0%로 확대됐다. 2488건의 갱신계약 중 계약갱신요구권을 사용한 사례는 1141건으로 45.9%에 달해, 앞선 13일간(725건·44.0%)보다 높아졌다. 거래가 막히면서 세입자들이 갱신요구권 등 법적 권리를 행사해 거주를 연장하는 사례가 증가한 셈이다.

반면 전세 매물 부족과 보증금 부담이 겹치면서 월세 중심 흐름은 계속되고 있다.

이달 중순 이후 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중은 직전 44.1%에서 42.4%로 소폭 낮아졌지만 여전히 전체의 절반에 육박한다. 강남3구 등 주요 지역에서는 보증금 부담을 줄이려는 세입자들이 전세 대신 반전세나 월세로 이동하는 사례가 늘고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전월세 거래 건수가 늘어도 시장의 활력으로 보긴 어렵다"며 "갱신요구권 사용이 늘면서 세입자가 눌러앉고, 이런 체류형 구조가 길어질수록 매매 시장의 회복은 더뎌질 것"이라고 분석했다.

[e-mail] 장인서 기자