"부동산 남은 규제는 세금뿐… 내년 전세 찾기 더 힘들 듯"

김인만 김인만부동산연구소장 대담
'부동산 시장 결산과 전망'
李정부 세번의 부동산 정책
효과보다 시장 불신 키운 꼴
10·15대책 이미 약발 떨어져
한강벨트에선 연일 신고가
소문 무성했던 '토허제 해지'
풀면 풍선효과 역풍 맞을라
안풀자니 地選 표심 잃을라
남은 세금 규제도 '딜레마'
내년 전월세난 심해질 듯
대출 막히고 실거주 의무에
집주인들 눌러앉아 살거나
세금 방어로 월세 더 높일것
현금 1억 미만은 청약 추천
토허제 피하려면 경매해볼만

이재명 정부가 들어선 뒤 세번의 부동산 정책이 발표됐다. 정부는 부동산 가격 안정화를 기대했지만, 정작 시장은 정반대로 흘러가고 있다. 특히 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책은 '정부가 투자지역을 지정해준 꼴'이라는 우스갯소리도 나온다.

이제 남은 대책은 무엇일까. 파이낸셜뉴스가 김인만 김인만부동산연구소 소장을 만나 앞으로 남은 규제를 예측하고 내년 부동산 시장 흐름, 무주택자의 집 매매전략 등을 다양하게 짚어봤다. 다음은 노동일 파이낸셜뉴스 주필과 김인만 소장의 대담.

―이재명 정부 부동산 정책, 통했나.

▲통하지 않았다고 본다. 공급을 늘리고 수요를 분산해야 하는 상황에서 총 세 번의 대책이 발표됐는데 통하지 않은 상황이다. 물론 일각에서는 '6개월밖에 되지 않았는데 현 정부에 너무 가혹하다'는 시각도 나오지만, 사람들의 생각은 다르다. 이것은 31번째 대책이라고 생각한다. 직전인 윤석열 정부는 짧았다고 보고 이번 정부가 문재인 정부의 연장이라고 생각하는 것이다. 문 정부 시절 3기 신도시, 세금규제도 다 경험한 사람들이 처음에는 '믿어줄게'라는 자세였지만, 지금 정부의 정책을 보고 '결국 패턴은 똑같네'라는 학습을 한 것이다. 따라서 '28번도 안 되는데 앞으로도 안 될 것이다'라는 불신을 가지게 됐다고 본다. 여기에 이재명 정부는 지금 국민들이 기다려 줄 수 있는 마음의 여력이 없기 때문에 아마 굉장한 압박이 있을 거다. 내년 부동산 시장 흐름에 따라 매우 강한 민심의 압박을 받으며 궁지에 내몰릴 가능성이 높다.

―10·15대책은 성공했다고 보나.

▲성공이라고 말하기는 좀 어렵다. 결과적으로는 이번 10·15 대책이 서울 전역과 경기도 12곳을 묶었는데 가장 억울한 지역이 노도강(노원구·도봉구·강북구)이나 서울의 금관구(금천구·관악구·구로구) 이런 약세 지역들이다. 이들의 불만은 '왜 집값이 오르지도 않았는데 강남과 동일한 등급의 규제를 적용하느냐'는 것이다. 또 엉뚱하게 규제를 피한 지역, 예를 들어 동탄과 구리 같은 경우는 풍선효과가 생겼다. 부양을 해야 되는 지역들은 오히려 규제를 묶어버리고 집값을 잡고 싶어 하는 한강벨트는 여전히 신고가가 나오는 현상이 발생하고 있는 것이다.

―토허제가 풀릴 수 있다는 예측도 있는데.

▲최근에 소문은 돌았다고 한다. 국토교통부에서는 아니라고 했는데 김용범 대통령실 정책실장은 '토허제는 오랫동안 가지고 갈 수는 없다'고 했다. 공급대책이 나오고 시장의 안정을 확인하면 풀 수도 있다라는 전제조건을 말했는데 정책실장이 이야기를 즉흥적으로 하지는 않는다. 그러면 우리는 충분히 논의가 됐다고 해석할 수 있다. 하지만 지금은 명분이 없다. 안 그래도 불안한 부동산 시장인데, 지금 풀어주게 되면 시장에서는 당연히 반응이 나올 것이다. 또 언제 묶일지 모르니 기회가 될 때 사두자는 불안심리가 작용한다. 아마 정부는 이게 또 걱정일 것 같다.

―그렇다면 정부가 취할 방향성은.

▲지금 중요한 게 내년 지방선거가 있다. 정부 입장에서는 토허제를 풀고 싶은데 풀자니 풍선효과가 생길 거 같고, 안 풀자니 지방선거에서 표가 날아갈 것 같다. 이 딜레마 속에서 할 수 있는 것은 공급대책 발표다. '공급대책이 발표되면 시장이 안정된다'는 걸 전제조건으로 깔고 있는 것 같다.

―공급대책 발표 기대감은.

▲개인적으로 크게 기대를 하지는 않다. 부동산 정책은 규제정책이라고 본다. 지금 와서 집값 부양정책이 나올 리는 없으니까. 규제정책을 보게 되면 세 가지가 있다. 하나는 대출규제, 두 번째는 이미 나와 있는 지역규제(토허제), 세 번째가 이번 정부에서 아직 나오지 않은 세금규제다. 이 규제가 안 나온 이유를 보면 정부가 굉장히 고민이 많다는 걸 알 수 있다. 마음 같아서는 세금규제를 하고 싶어도 한 번의 아픈 경험이 있다. 바로 80만표 차이로 당선인이 뒤바뀐 2022년 대선이다. 여당에서 분석한 결과 세금 부담, 보유세 부담이 늘어난 지역에서 지지하는 당의 색이 바뀌었다고 한다. 쉽게 말해 '세금을 올리게 되면 표 색깔이 바뀌는 거구나'를 깨달은 것이다.

―세금규제 발표 시점은 언제로 보나.

▲내년 6·3 지방선거 전까지는 세금규제는 안 건드리려고 할 것이다. 하지만 이미 대출규제 효과는 다 끝났다고 본다. 서울 전역을 다 묶었는데 무슨 의미가 있겠나. 결국 남은 건 세금규제다. 그래서 표 잃을 각오를 하고 오히려 강력한 대책이 나올 수도 있다고 예측한다.

―내년 부동산 시장 흐름도 궁금하다. 가장 큰 위험은.

▲2026년에는 전월세난에 가속도가 붙을 가능성이 높다. 먼저 전세난은 두 종류가 있다. 하나는 전세가격이 천정부지로 올라가는 것, 두 번째는 전세 매물이 자체가 없는 것인데 지금은 두번째 경우다. 전세를 구할 수가 없다. 보통 신축 아파트를 분양받은 사람들이 세입자를 들여서 그 전세금으로 잔금을 마련하는데, 지금 소유권 이전 조건부 대출이 막힌 상태다. 즉 신축 아파트에 들어오는 세입자는 전세대출을 받을 수가 없다. 여기에 집주인은 실거주 의무까지 있다. 그러니까 집주인이 신축 아파트에 꾸역꾸역 들어간다. 문제는 앞으로 4년 동안 전세 매물이 안 나올 수 있다는 점이다. 지난 2020년 기존 전세 2년에 2년을 추가한 계약갱신청구권이 도입됐다. 그전까지는 전세 만기 2년이 지나고 집주인과 세입자가 전세가로 다투면서 전세 회전이 빨랐다. 하지만 지금은 4년 동안 전세가 묶이게 됐다. 4년 후의 경우도 기존에 살던 세입자가 다른 데 가려고 보니까 집값이 많이 올랐다. 그러니까 그냥 살던 집에 전세금을 올려주고 눌러 앉아 버리는 것이다.

―그 수요가 월세로 가는 건가.

▲전세난이 심해지면 그 수요는 월세로 간다. 그러니까 월세가격도 올라간다. 요즘 전세금 받아서 집주인들이 어디에 쓰기 뭐하다. 예전에는 전세금 받고 내가 여유자금이 있으면 보태서 주택 수를 늘리기라도 했는데, 똘똘한 한 채가 중요한 지금은 굳이 주택 수를 늘리지 않는다. 그러면 있는 전세를 월세로 바꿔버린다. 돈 있는 집주인들은 월세가 유리하다. 집값이 올라가면 보유세는 늘어나게 되는데, 이게 늘어나면 전세금으로 세금 내기는 그러니까 월세를 올려 받게 된다. 결국에는 월세가격도 상당히 많이 올라갈 것이다. 내년 에는 아마 곡소리가 날 것이다. 이번 정부의 최대 문제는 집값 상승이 아니라 전세·월세난이 될 것이다.

―그렇다면 아파트 매매가 필요하다는 건가.

▲힘들지만 틈새는 찾아야 된다. 가만히 있을 수는 없다. 부모 세대도 집 사기는 어려웠다. 아파트 매매에는 크게 3가지 방법이 있다. 매매, 청약, 경매다. 현금이 1억원 미만인 사람들에게는 청약을 추천한다. 내년 정부 발표를 보면 공공분양이 2만9000가구 나온다. 전부 서울은 아니지만 어떤가. 분당은 서울이 아닌데 어지간한 서울지역보다도 올해 상승률이 더 높았다. 경매도 또 다른 방법이다. 서울 같은 경우 경매는 낙찰률이 50%를 넘어선다. 경매 물건이 나오면 응찰을 해서 낙찰을 받는 사람이 50%를 넘는다는 것이다. 또 경매는 토허제도 피할 수 있다. 전세도 끼고 살 수 있는 것이다. 감정가격은 6개월 전에 책정이 되기 때문에 그 가격에만 낙찰을 받아도 저렴한 것이다.

―주의할 점은.

▲금리 인상이다. 일단 기준금리가 인상 기조로 바뀌면 예의 주시해야 한다. 그러면 집값이 하락으로 갈 수 있기 때문이다. 개인적으로 기준을 정해야 한다고 생각한다. 집값이 고점 대비 30%, 아니면 2025년 가격 대비 20~30% 구간을 정하고 그 구간에 들어오면 들어가는 것을 추천한다. 내년 집값 하락을 걱정하는 사람들이 있다. 하지만 집은 주식하고 다르다. 집을 사는 것은 10년 보유 전략이 필요하다. 긴 호흡으로 하는 게 부동산 투자다.

결국 10년 후를 바라보고 사는 것이다. 다만 나이가 들수록 좀 더 보수적인 선택은 필요하다. 1주택이 있는 사람들은 팔고 상급지로 갈아타야 한다.

정리= [e-mail] 권준호 기자