토허제 시행 3개월...허가 건수 13% 증가

기존 토허 구역 거래 줄고
신규 구역은 거래 늘어
"실수요 중심 거래 회복"

[파이낸셜뉴스] 지난해 10월 15일 서울시 전역을 토지거래허가구역으로 확대한 후 허가 건수가 지정 직후보다 10% 넘게 증가하고 있는 것으로 나타났다. 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있는 과정으로 해석된다.

12일 직방에 따르면 지난해 10월 20일부터 11월 28일까지 서울시 토지거래허가건수는 5252건, 이후 40일간(11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가했다.

토지거래허가구역 내 거래는 허가 이후 실제 계약까지 일정 시차가 발생하는 구조인 만큼 이번 분석은 실거래량 대신 허가 건수에 맞췄다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가가 필요하고 실거주 의무, 계약 목적에 부합하는 이용 계획서 제출 등 요건을 충족해야 한다. 이런 상황에서 토지거래허가건수가 증가한 점은 단기적 기대수익보다 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 유지되고 있다는 설명이다.

구별로 보면 기존 토지거래허가구역이 유지된 지역과 신규로 지정된 지역간의 상반된 흐름이 나타났다. 송파 827건에서 439건, 강남 484건에서 233건, 서초 362건에서 164건, 용산 199건에서 90건으로 건수가 줄어든 반면 노원 284건에서 615건, 성북 259에서 392건, 은평 203건에서 313건 등 새롭게 규제 대상이 된 지역에서는 허가건수 증가세가 늘었다.

직방은 "기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구 허가 건수 감소는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 시장 피로감이 작용했기 때문"이라며 "향후 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 리스크를 고려한 판단이 더해지며 추가적인 수요 유입 동력이 다소 약화된 모습"이라고 봤다.

다만 새롭게 토지거래허가구역에 포함된 지역의 경우 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습이다.

특히 노원의 경우 토지거래허가구역 지정 직후보다 그 이후 40일 동안 약 117%가 증가했다. 5억~6억원 대 가격대로 타 지역 대비 거래가격대가 낮다는 점과 상계, 중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실렸다는 분석이다.

직방은 "허가 이후 계약 체결과 실거래 신고까지는 일정한 시차가 존재하고 그 과정에서 계약이 철회되거나 취소되는 사례도 발생하기 때문에 허가 건수와 실제 거래량은 반드시 일치하지 않는다"면서도 "규제 환경에 대한 적응이 진행되며 실거주 목적의 수요를 중심으로 제한적인 매수 움직임은 이어지고 있는 모습"이라고 설명했다.

[e-mail] 권준호 기자