전월세 전환율 6.2% → 6.4%…月주거비 오른다

HUG, 30일부터 상향 적용
수도권 보증금 7억 이하 대상
전환율 오르면 월세 상한 올라
임차인 주거비 부담 높아질듯

이달 말부터 전월세 전환율이 상향되면서 전세를 월세로 전환하는 임차인의 월세 부담이 커질 전망이다. 보증 제도 취지와 어긋난 고가 월세 계약을 걸러내기 위한 조치지만, 반전세·월세 가구를 중심으로 주거비가 상승할 여지가 있다는 분석이 나온다.

13일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 오는 30일부터 전세보증 가입 시 적용되는 전월세 전환율이 기존 6.2%에서 6.4%로 상향된다.

수도권은 전세보증금 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하 주택이 적용 대상이다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준이다.

전환율 상향의 배경에는 보증 제도의 취지를 바로잡겠다는 문제의식이 깔려 있다. 수도권 기준 전세보증금 한도인 7억원을 넘는 고가 임대차 계약에서 초과분을 월세로 돌려 보증보험에 가입하는 사례가 늘고 있기 때문이다. 사실상 고가 월세를 포함한 임대차까지 보증 대상에 포함되는 '우회 가입' 유인을 제도적으로 낮추기 위한 조치로 해석된다.

하지만 전환율이 오르면 임차인이 부담해야 할 월세 상한도 함께 높아진다. 예를 들어 전세 보증금 6억4000만원을 보증금 2억원과 월세로 전환하는 계약의 경우, 전환율 인상 이후(6.4% 적용)에는 최대 월세가 기존(6.2% 적용)보다 약 7만4000원 오른 234만7000원 수준이 된다. 연간으로 환산하면 임차인의 부담은 약 88만원까지 늘어날 수 있다.

국토부 실거래가에 따르면 지난해 서울에서 기존 전세를 월세나 반전세로 전환한 가구는 아파트, 연립다세대, 오피스텔, 단독다가구 등을 합쳐 모두 8만9092가구로 집계됐다. 이 중 전세보증보험에 가입 기준인 보증금 7억원 이하에 계약을 갱신한 가구는 1만1496가구로 13%에 달한다.

갱신 가구가 증가하는 추세인 점을 감안하면 전월세 전환율 상향으로 주거비 부담이 높아지는 사례가 늘어날 것으로 전망된다.

이같은 전환율 인상이 자본력이 있는 임대인이나 기업형 법인에는 상대적으로 유리하게 작용할 수 있다는 분석도 나온다. 양진우 전국오피스텔협의회장은 "임대인 입장에서는 보증금을 낮추고 월세 비중을 키우는 구조가 수익성 측면에서 유리해지는 방향"이라며 "7억원에 가까운 고가 임대주택을 소유한 임대업자에게는 도움이 되지만, 7억을 훨씬 밑도는 소형 평형을 보유한 영세 개인 임대업자에게는 불리하거나 영향을 주지 못한다"고 말했다.

[e-mail] 최가영 기자